Симферопольское ш., 90 км от МКАД
Южная Долина ДНП, Серпухов гор. округ
Дача 36 м², участок 9,5 сот., брус.
Цена 2,19 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 54 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 476 тыс. → дом ≈1,71 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 17 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,86 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,26 млн / целевая ≈1,13 млн / пессимист. ≈1,01 млн → от пессимистичной прибыль −1,48 млн ₽, маржа −147 %, ROI −60 %.
Коммуникации: колодец; септик; газ — в перспективе; свет — есть.
До ст. Александровка ≈14,8 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15693
Рейтинг 17/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 3.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.1 |
| участок | 5 | 50 % | 3.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 057 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 476 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 714 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 611 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Южная Долина ДНП | 8 сот. | 470 000 | 58 750 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Южная Долина ДНП | 14 сот. | 703 200 | 50 229 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Трухачево д. | 7,8 сот. | 470 000 | 60 256 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Южная Долина ДНП | 16,4 сот. | 806 000 | 49 146 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Южная Долина ДНП | 13 сот. | 673 000 | 51 769 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Южная Долина ДНП | 12 сот. | 618 000 | 51 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Трухачево д. | 20,3 сот. | 755 000 | 37 192 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Южная Долина ДНП | 11 сот. | 550 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гусиная Поляна СНТ | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Трухачево д. | 8 сот. | 692 250 | 86 531 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 38 333 / 73 438 |
| цена объекта | 2 190 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 861 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 257 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 194 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 131 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 006 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 475 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −147 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −60 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Дубачино СНТ | 30 м² | 6 сот. | 900 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Глебово д. | 32 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 73 438 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Зайцево-2 СНТ | 40 м² | 4,8 сот. | 1 750 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Пирогово СНТ | 30 м² | 6 сот. | 500 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Биофизик СНТ | 30 м² | 5,6 сот. | 1 150 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 17.06.2026 | 2 350 000 (−350 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 2 190 000 (−160 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 190 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Цена снижена до конца месяца 2 190 000 Р. Готовая дача: дом из бруса на свайном фундаменте, 36 м2, на участке 9,5 соток в Днп "Южная Долина" (Московская область, г. О. Серпухов). Спокойное место для тех, кто ценит уединение и природу. Дом. 2 комнаты + кухня, качественный деревянный интерьер. Терраса отдых на свежем воздухе. Электричество, вода из колодца, канализация септик. На участке: летний душ и уборная. Участок. Молодой плодово-ягодный сад, цветы и ягоды. Парковочное место для автомобиля. Огорожен забором приватность. Вокруг леса, пруды для купания и рыбалки. Днп "Южная Долина". Охраняемая территория, дом правления. Детская площадка, зимой дороги чистят. В перспективе газификация посёлка. Доступность. Участок в кадастре, отмежёван. Круглогодичный подъезд по асфальтированной дороге. Остановка общественного транспорта менее 100 м от ворот. До ближайшего магазина доехать или заказать доставку. Взносы Днп 2 400 Р/мес, долгов по оплате нет. Напишите или позвоните отвечу на вопросы и организую показ.