Новорязанское ш., 60 км от МКАД
Раздолье СНТ, Раменский гор. округ
Дом 60 м², участок 6,6 сот., дерево, 2016 год.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 26.07.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 70 %
Земля ≈129 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 853 тыс. → дом ≈1,85 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–119 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,51 млн / целевая ≈4,06 млн / пессимист. ≈3,61 млн → от пессимистичной прибыль ≈111 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Аэропорт-Домодедово ≈12,6 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1568
Рейтинг 24/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 6 % | 2.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 18 % | 1.1 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 129 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 853 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 847 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 783 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Борисово-3 СНТ | 8 сот. | 1 599 000 | 199 875 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Раздолье СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Виктория СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Тайга-Пестово СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рось-Борисово СНТ | 12 сот. | 3 600 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Тайга-1-Борисово СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рось-Борисово СНТ | 11 сот. | 1 199 999 | 109 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ромашка СНТ | 41,2 сот. | 15 645 000 | 379 733 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Борисово-2-Борисово СНТ | 16,2 сот. | 8 800 000 | 543 210 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Борисово-2-Борисово СНТ | 20 сот. | 4 600 000 | 230 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 76 923 / 119 355 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 508 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 283 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 057 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 606 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 111 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Ганусово СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Пеленг-Борисово СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Буревестник СНТ | 65 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 76 923 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Починки СНТ | 60 м² | 4 сот. | 18 500 000 | 308 333 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Новое Салтыково КП | 62 м² | 6 сот. | 7 400 000 | 119 355 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Долина Озер-2 КП | 54 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Магистраль СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 31 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Долина Озер КП | 54 м² | 7,4 сот. | 5 000 000 | 92 593 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Мрия СПО | 58,1 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 94 664 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Арменево д. | 60 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 06.08.2026 | 2 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.08.2026 | 2 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 2 780 000 (−70 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 750 000 (−30 000) | история площадки |
| 01.10.2026 | 2 700 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер лота: нп-0025409. Прекрасный, уютный домик в тихом месте. Один собственник, более пяти лет, полная стоимость в ДКП