Симферопольское ш., 67 км от МКАД
Арнеево д., Серпухов гор. округ
Дача 35 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 14.10.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 51 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 902 тыс. → дом ≈1,5 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 30 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,9 млн / целевая ≈1,71 млн / пессимист. ≈1,52 млн → от пессимистичной прибыль −1,22 млн ₽, маржа −80 %, ROI −45 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 92 км ≈7,3 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15676
Рейтинг 19/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 10.9 |
| торг | 5 | 27 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 59 % | 4.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 379 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 902 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 498 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дружба СНТ | 18 сот. | 2 700 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Арнеево д. | 9 сот. | 2 100 000 | 233 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Арнеево д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Арнеево д. | 8,2 сот. | 4 085 000 | 498 171 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Арнеево д. | 11,4 сот. | 2 516 800 | 220 772 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Арнеево д. | 13,2 сот. | 2 000 000 | 151 515 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Арнеево д. | 10 сот. | 514 100 | 51 410 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Арнеево д. | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Арнеево д. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Арнеево д. | 17 сот. | 2 750 000 | 161 765 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 47 859 / 96 667 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 899 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 804 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 709 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 519 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 221 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.8 км | Конденсатор-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 96 667 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Чайка СНТ | 30,5 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 83 607 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Пущино д. | 39,7 м² | 4,7 сот. | 1 900 000 | 47 859 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Зайцево-2 СНТ | 40 м² | 7 сот. | 1 470 000 | 36 750 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Нива СНТ | 45 м² | 4 сот. | 1 600 000 | 35 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Марс СНТ | 43 м² | 6,3 сот. | 3 000 000 | 69 767 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Ока СНТ | 45 м² | 5,5 сот. | 1 350 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 25.09.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 35 кв м+мансарда, терраса, свет 220 вт, ворота распашные, сарай, душ подогреваемый, плодоносящие яблони, чернослив, крыжовник, ежевика, смородина.