Симферопольское ш., 64 км от МКАД
Верхнее Шахлово д., Серпухов гор. округ
Дача 100 м², участок 13 сот., кирпич.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 3,45 млн; первая цена 3,45 млн ₽ от 22.09.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 51 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 936 тыс. → дом ≈1,46 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 27 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,49 млн / целевая ≈3,14 млн / пессимист. ≈2,79 млн → от пессимистичной прибыль −1,25 млн ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 92 км ≈13,6 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15674
Рейтинг 34/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 10 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 11 % | 0.7 |
| участок | 5 | 82 % | 5.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 11.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 990 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 936 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 463 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 630 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Верхнее Шахлово д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Верхнее Шахлово д. | 18 сот. | 1 650 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Верхнее Шахлово д. | 24 сот. | 3 350 000 | 139 583 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Верхнее Шахлово д. | 11 сот. | 1 290 000 | 117 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Верхнее Шахлово д. | 19,6 сот. | 1 000 000 | 51 020 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нижнее Шахлово д. | 23,7 сот. | 2 000 000 | 84 388 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нижнее Шахлово д. | 7,3 сот. | 900 000 | 123 288 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нижнее Шахлово д. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нижнее Шахлово д. | 14 сот. | 950 000 | 67 857 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Верхнее Шахлово д. | 18 сот. | 1 550 000 | 86 111 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 237 / 35 862 / 50 000 |
| цена объекта | 2 399 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 039 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 490 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 316 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 141 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 792 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 247 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.6 км | Боровна СНТ | 90 м² | 6,5 сот. | 4 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Чернобылец СНТ | 128,5 м² | 8,1 сот. | 3 500 000 | 27 237 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Радуга СНТ | 72,5 м² | 11 сот. | 2 600 000 | 35 862 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.09.2026 | 3 450 000 | история площадки |
| 10.10.2026 | 3 000 000 (−450 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 2 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 2 399 000 (−101 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 399 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу с домом в деревне Верхнее Шахлово. Деревня находится в живописном месте, в 15 км от города Серпухов. Отличная транспортная доступность и удобный проезд круглый год. Рядом река и живописные леса. Подробная информация по телефону.