Симферопольское ш., 38 км от МКАД
Леониха д., Чехов гор. округ
Дача 20 м², участок 9 сот.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 20.05.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 55 %
Земля ≈218 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,96 млн → дом ≈439 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 55 тыс.–180 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,61 млн / целевая ≈1,45 млн / пессимист. ≈1,29 млн → от пессимистичной прибыль −1,15 млн ₽, маржа −89 %, ROI −47 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Детково ≈4,5 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15671
Рейтинг 35/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 19 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 5.8 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 217 888 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 961 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 439 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 950 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Леониха д. | 8,5 сот. | 4 000 000 | 470 588 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Леониха д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Леониха д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Леониха д. | 7,5 сот. | 1 875 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Леониха д. | 14 сот. | 3 400 000 | 242 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кадр СНТ | 11,6 сот. | 2 500 000 | 215 517 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Леониха д. | 15 сот. | 4 300 000 | 286 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кадр СНТ | 6,2 сот. | 1 430 000 | 230 645 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Леониха д. | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кадр СНТ | 7,7 сот. | 1 800 000 | 233 766 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 78 000 / 180 000 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 612 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 531 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 451 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 290 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 150 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −89 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.9 км | Сидориха д. | 21 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Сокол СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | 50 лет Октября СНТ | 20 м² | 4,5 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | огородные участки Ветеран | 20 м² | 6 сот. | 1 530 000 | 76 500 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | огородные участки Ветеран | 20 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Лесное СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Березка-3 СНТ | 20 м² | 5,4 сот. | 2 990 000 | 149 500 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Рябина СНТ | 20 м² | 7 сот. | 1 590 000 | 79 500 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | № 7 Дубки СНТ | 20 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 180 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Подольской Машинно-Испытательной станции пос. | 21 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 114 286 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 23.06.2026 | 2 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 3 000 000 (+850 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 870 000 (−130 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 2 400 000 (−470 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Готовы рассмотреть Ваше предложение по цене. Газ по границе в 10 метрах. Снт " Кадр" газифицировано с 2003 г., 60% проживают круглогодично. Вокруг лес, никакого шума городской суеты. Дороги зимой чистят (люди каждый день ездят на работу в Москву и обратно). Взносы 150 р за сотку( в мес) ( это 16200 р в год). Леса грибные, местный деревенский пруд для купания и ловли рыбы в 70 м. До Москвы на машине 45-50 мин(метро Аннино). Документы готовы к сделке, один собственник, без обременений. Звоните, погода прекрасная для просмотров))) покажем в любое удобное для Вас время и день.