Симферопольское ш., 47 км от МКАД
Хлевинское СНТ, Чехов гор. округ
Дача 30 м², участок 8,1 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 02.09.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 50 %
Земля ≈168 тыс. ₽/сот. × 8,1 сот. = 1,36 млн → дом ≈1,14 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 77 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,37 млн / целевая ≈2,13 млн / пессимист. ≈1,9 млн → от пессимистичной прибыль −629 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня, скважина.
До ст. пл. 274 км ≈8 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15664
Рейтинг 25/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 54 % | 3.8 |
| участок | 5 | 37 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 167 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 357 000 ₽ (8,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 142 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Хлевино д. | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новгородово д. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хлевино д. | 9 сот. | 2 750 000 | 305 556 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хлевино д. | 9,2 сот. | 2 700 000 | 293 478 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новгородово д. | 20 сот. | 3 600 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хлевино д. | 25 сот. | 3 300 000 | 132 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Хлевино д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Хлевино д. | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новгородово д. | 40 сот. | 4 800 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новгородово д. | 20 сот. | 3 300 000 | 165 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 76 667 / 80 000 / 84 548 |
| цена объекта | 2 499 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 124 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 370 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 252 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 133 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 896 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -628 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 км | Филипповское д. | 30 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 76 667 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Сигнал СНТ | 34,3 м² | 8,4 сот. | 2 900 000 | 84 548 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Орион СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 27.09.2026 | 2 499 999 (−1) | история площадки |
| 25.10.2026 | 2 500 001 (+2) | история площадки |
| 30.10.2026 | 2 500 000 (−1) | история площадки |
| 05.11.2026 | 2 499 999 (−1) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 499 999 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию представлена летняя дача! Участок правильной формы, с хорошим круглогодичным подъездом, закрытая территория. На участке летний домик, баня приобреталась для себя, беседка, летний душ, туалет. Сделана скважина. Участок сухой, много растений посажено. В 10 минутах езды есть детский сад/ школа. Поэтому подойдет вариант построить дом для постоянного проживания. Звоните покажем!