Симферопольское ш., 47 км от МКАД
Железнодорожник-2 СНТ, Домодедово гор. округ
Дача 30 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 23.07.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Земля ≈264 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,11 млн → дом ≈391 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 48 тыс.–129 тыс. ₽/м², медиана 103 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,81 млн / целевая ≈2,53 млн / пессимист. ≈2,25 млн → от пессимистичной прибыль −373 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −14 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. пл. 298 км ≈2,6 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15663
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 263 565 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 109 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 391 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 033 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Соколиная Гора ДНТ | 6,5 сот. | 496 000 | 76 308 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Соколиная Гора ДНТ | 21,4 сот. | 5 590 000 | 261 215 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Соколиная Гора ДНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Соколиная Гора ДНТ | 18,5 сот. | 8 000 000 | 432 432 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Соколиная Гора ДНТ | 9,5 сот. | 3 660 000 | 385 263 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дорожник СНТ | 15,2 сот. | 4 118 100 | 270 928 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дорожник СНТ | 20 сот. | 5 412 300 | 270 615 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сокольниково д. | 9,5 сот. | 2 590 000 | 272 632 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Соколиная Гора ДНТ | 21,4 сот. | 4 200 000 | 196 262 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Соколиная Гора ДНТ | 6,5 сот. | 2 500 000 | 384 615 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 000 / 103 334 / 129 167 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 815 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 674 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 534 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 252 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -373 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Васькино д. | 30 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Максимиха д. | 30 м² | 8 сот. | 3 600 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Снежная Долина СНТ | 30 м² | 11,2 сот. | 3 300 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Ветераны Столицы СНТ | 30 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Святая Гора ДНТ | 30 м² | 6,1 сот. | 3 600 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Клен СНТ | 30 м² | 12 сот. | 2 220 000 | 74 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Севастополь СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Чеховские Сосны КП | 22,2 м² | 11,3 сот. | 1 611 000 | 72 568 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Степыгино ИЖС КП | 24 м² | 5 сот. | 3 100 000 | 129 167 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Талеж СНТ | 22 м² | 9 сот. | 2 200 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.07.2025 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу (5 лет в августе 2027). Крайний участок с старом Снт. Тихое уютное место без соседей. На участке высажены плодово-ягодные. Половина участка в рулонном газоне. Скважина 70м и 15 квт заведены в дом. Бытовка 3х2 и туалет. Круглогодичный подъезд с Симферопольского шоссе. Охрана на въезде. Рядом Пятерочка и отличный мясной магазин с тандырными лепешками. В 5 мин езды в Щеглятьево великолепная рыбалка на р. Люторка! На прямую в хорошие руки.