Симферопольское ш., 87 км от МКАД
Якшино д., Серпухов гор. округ
Дача 50 м², участок 7,3 сот.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 21.09.2026.
Рейтинг 8/100 · уверенность 55 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 7,3 сот. = 371 тыс. → дом ≈2,13 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 9 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,14 млн / целевая ≈1,92 млн / пессимист. ≈1,71 млн → от пессимистичной прибыль −1,42 млн ₽, маржа −83 %, ROI −45 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Романовские дачи ≈10,7 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15660
Рейтинг 8/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 33 % | 2.1 |
| участок | 5 | 30 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 848 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 371 000 ₽ (7,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 129 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 580 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Родник СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Якшино д. | 6,6 сот. | 2 100 000 | 318 182 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Якшино д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Якшино д. | 25 сот. | 1 750 000 | 70 000 | в продаже 20.10.2026 | сохраненная копия |
| 1.3 км | Зайцево д. | 11,2 сот. | 598 000 | 53 393 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Якшино д. | 30 сот. | 2 600 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Глазово-2 д. | 12,4 сот. | 590 000 | 47 581 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Зайцево д. | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Глазово-2 д. | 20 сот. | 1 150 000 | 57 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Зайцево д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 9 000 / 41 900 / 70 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 136 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 029 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 922 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 709 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 416 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −83 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Демшинка д. | 50 м² | 10 сот. | 450 000 | 9 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Федотовка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 37 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Лужки д. | 48 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Орфей СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 39 800 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Белок СНТ | 53,8 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 55 762 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Опушка-1 СНТ | 50 м² | 9,3 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Скнига СНТ | 50 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Биофизик СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Орфей СНТ | 47 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 36 170 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Автомобилист-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся стильный дом в формате Афрейм создайте свой идеальный загородный уголок! Дом в современном Афреймстиле это выразительный архитектурный акцент и максимум естественного света за счёт характерных панорамных решений. Сейчас объект требует небольшого косметического ремонта это ваш плюс: сможете реализовать собственные идеи в отделке и не переплачивать за чужой ремонт. Участок 7 соток достаточно места для сада, зоны отдыха и парковки. Территория уже расчищена, есть удобные подъездные пути. На участке расположен хозблок его можно использовать сразу: для хранения садового инвентаря, стройматериалов, сезонной техники или переоборудовать под мастерскую, кладовую либо небольшую летнюю кухню. Отличное расположение: удобный выезд на трассу, при этом посёлок тихий, окружён зелёными зонами. Спокойные и доброжелательные соседи в посёлке сложилась уютная, семейная атмосфера. Безопасность на уровне: на въезде установлен шлагбаум, доступ на территорию контролируется можно не переживать за сохранность имущества.