Симферопольское ш., 70 км от МКАД
Лисичкин очаг КП, Серпухов гор. округ
Дача 16,2 м², участок 12 сот.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 18.08.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 866 тыс. → дом ≈1,63 млн ₽, 101 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 52 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈324 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,68 млн / целевая ≈1,51 млн / пессимист. ≈1,34 млн → от пессимистичной прибыль −1,11 млн ₽, маржа −82 %, ROI −45 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Серпухов-Ветка ≈8 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15658
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 9.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 54 % | 3.8 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 143 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 866 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 634 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 100 864 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Акулово д. | 18 сот. | 1 440 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Акулово д. | 15 сот. | 2 490 000 | 166 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Акулово д. | 9,6 сот. | 1 480 000 | 154 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Акулово д. | 19 сот. | 1 235 000 | 65 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Акулово д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Акулово д. | 6 сот. | 418 470 | 69 745 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Акулово д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Акулово д. | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Акулово д. | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Акулово д. | 11,2 сот. | 1 541 800 | 137 661 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 324 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 500 / 90 000 / 166 667 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 677 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 593 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 509 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 342 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 107 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −82 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Пролетарский пос. | 15 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Новоселки пос. | 18 м² | 7 сот. | 1 150 000 | 63 889 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Юг СНТ | 16 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 106 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Конденсатор-2 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 238 889 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Терехунь д. | 15 м² | 9,4 сот. | 800 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Металлист-1 очередь СНТ | 13 м² | 6,2 сот. | 1 800 000 | 138 462 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Клейменово д. | 20 м² | 16 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Романовка д. | 20 м² | 12 сот. | 1 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Строитель СНТ | 20 м² | 6,4 сот. | 1 030 000 | 51 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Новая Деревня КП | 12 м² | 9,1 сот. | 2 000 000 | 166 667 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прекрасный участок 12 соток, 2 теплицы 3 на 6, грядки с клубникой 3 сортов, саженцы плодовых деревьев (груши, яблони, вишни, сливы), уютный дом-бытовка. Проведено электричество. Собственник.