Симферопольское ш., 37 км от МКАД
Агат СНТ, Чехов гор. округ
Дача 63,9 м², участок 6,9 сот.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 01.05.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 62 %
Земля ≈185 тыс. ₽/сот. × 6,9 сот. = 1,28 млн → дом ≈1,22 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 42 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,59 млн / целевая ≈3,23 млн / пессимист. ≈2,87 млн → от пессимистичной прибыль −333 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −10 %.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); отопление — печь; свет — есть.
До ст. Сандарово ≈1,7 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15657
Рейтинг 42/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 26 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 185 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 277 000 ₽ (6,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 223 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 139 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Агат СНТ | 13 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Панино д. | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Солнечная поляна СНТ | 8 сот. | 1 850 000 | 231 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Панино д. | 7,4 сот. | 1 100 000 | 148 649 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Связист СНТ | 9,5 сот. | 1 900 000 | 200 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Связист СНТ | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Русь СНТ | 12 сот. | 6 500 000 | 541 667 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Русь СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Сандарово д. | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Панино д. | 9 сот. | 2 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 078 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 56 198 / 91 437 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 587 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 408 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 228 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 870 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -333 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Молодинский СНТ | 63,4 м² | 7,5 сот. | 4 300 000 | 67 823 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Авиатор СНТ | 68,9 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 91 437 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Садки СНТ | 62 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 43 548 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Русские Дали СНТ | 60 м² | 7,4 сот. | 7 800 000 | 130 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Русские Дали СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Спорт СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 48 333 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Молоди-5 СНТ | 61,7 м² | 5 сот. | 3 500 000 | 56 726 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Березки СНТ | 60,5 м² | 4,5 сот. | 3 400 000 | 56 198 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Аксенчиково д. | 60 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Ручейки СНТ | 63 м² | 5 сот. | 4 490 000 | 71 270 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.05.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 700 000 (−500 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 550344. Предлагаемая дача расположена в экологически чистом месте, вблизи д. Панинo, охраняемом Снт "Aгат" (45 км Мкад Cимфеpопольcкoго шоссе). Юг Подмосковья: г. Чехов 20-25 минут транспортом. Категория земель: Зeмли сeльскoxозяйcтвeнного нaзначeния; Paзpешeнноe испoльзованиe: Для ведения садоводства; Дом 63,9 кв. М каркасно/обшивной, фундамент ленточно/бетонный, кровля ондулин, окна деревянные. Внешняя отделка сайдинг, внутренняя вагонка. Планировка: 1-ый этаж: 2 комнаты + кухня; 2-ой этаж/мансардный: 1 большая комната; Коммуникации: электричество есть 7 квт, водоснабжение летний водопровод, отопление печное. Туалет на улице. Наличие дополнительных строений: - Хозблок для инвентаря; Участок 6,9 сотки правильной формы, рельеф местности ровный. Огорожен сетка/рабица. Хороший круглогодичный подъезд. На территории Снт живописный пруд, с великолепной зоной для отдыха детей и взрослых. Рядом поселок городского типа "Столбовая", где есть магазины, рынок, почта, школа, детские сады, железнодорожная станция "Столбовая" Курского направления. Садовое товарищество находится в тихом месте, рядом грибной лес. Звоните более подробно расскажу об объекте!