Симферопольское ш., 75 км от МКАД
Бобровое СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,8 млн; цена не менялась с 18.07.2025.
Рейтинг 17/100 · уверенность 60 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 390 тыс. → дом ≈2,21 млн ₽, 74 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 34 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,32 млн / целевая ≈1,19 млн / пессимист. ≈1,06 млн → от пессимистичной прибыль −1,75 млн ₽, маржа −166 %, ROI −62 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Серпухов-Ветка ≈9,7 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15651
Рейтинг 17/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 7.7 |
| торг | 5 | 48 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 41 % | 2.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 390 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 210 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 73 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Бобровое СНТ | 10,4 сот. | 500 000 | 48 077 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шатово д. | 12 сот. | 1 450 000 | 120 833 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шатово д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шатово д. | 9,3 сот. | 350 000 | 37 634 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шатово д. | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шатово д. | 12,5 сот. | 999 990 | 79 999 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шатово д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шатово д. | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шатово д. | 9 сот. | 3 599 999 | 400 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Карпова Поляна м. | 10,4 сот. | 995 000 | 95 673 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 286 / 42 857 / 69 444 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 321 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 255 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 189 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 057 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 753 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −166 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −62 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Новики д. | 35 м² | 7,6 сот. | 1 500 000 | 42 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Скала СНТ | 30 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | 30 м² | 5,3 сот. | 2 700 000 | 90 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Боровна СНТ | 26 м² | 6,8 сот. | 1 300 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Юг СНТ | 35 м² | 5,5 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Романовка СНТ | 37 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 44 595 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Калугинские Просторы СНТ | 36 м² | 8,7 сот. | 1 250 000 | 34 722 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Пущино д. | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.07.2025 | 2 600 000 | история площадки |
| 16.09.2025 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.03.2026 | 2 600 000 (+200 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 2 800 000 (+200 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в очень чистом и тихом месте. Участок 6 соток выровняли растет газон. Домик каркасный 6*6 утепление 15. Проведено электричество 15квт. В доме конвекторы электрические, кухня большая, она же столовая, стоит диван. Есть отдельная спальня, коридор, санузел. Кухонный гарнитур почти новый. На участке выкопан колодец, и 2 колодца под слив. Надо подключать. За домом небольшой хозблок. Со всех сторон стоит хороший забор- сетка. По забору к дороге высажен ряд туй. В Снт делают дорогу, на въезде шлагбаум. Вокруг лес, через участок водоем. Есть соседи, которые живут круглогодично.