Симферопольское ш., 83 км от МКАД
Скала СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 55 м², участок 5,5 сот., брус.
Цена 2,65 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 07.08.2026.
Рейтинг 7/100 · уверенность 54 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 449 тыс. → дом ≈2,2 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 30 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,84 млн / целевая ≈2,55 млн / пессимист. ≈2,27 млн → от пессимистичной прибыль −1,08 млн ₽, маржа −48 %, ROI −32 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Приокская ≈12,9 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15648
Рейтинг 7/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 16 % | 1 |
| участок | 5 | 14 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 449 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 201 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 018 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Скала СНТ | 5 сот. | 1 500 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Скала-3 СНТ | 5,4 сот. | 2 500 000 | 462 963 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Скала СНТ | 3 сот. | 750 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Скала-3 СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 5 сот. | 2 400 000 | 480 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 29 сот. | 18 000 000 | 620 690 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 7 сот. | 490 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | 45 сот. | 12 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Приокские Дали ДНП | 10 сот. | 349 000 | 34 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Приокские Дали ДНП | 11 сот. | 330 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 581 / 54 067 / 72 674 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 838 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 696 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 554 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 270 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 082 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | 57,3 м² | 6 сот. | 1 695 000 | 29 581 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Радуга СНТ | 56 м² | 7 сот. | 3 600 000 | 64 286 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Скала СНТ | 65 м² | 5 сот. | 3 650 000 | 56 154 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Скала-3 СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 690 000 | 42 250 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Радуга СНТ | 68,8 м² | 8,2 сот. | 5 000 000 | 72 674 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Строитель СНТ | 40,4 м² | 7,2 сот. | 2 100 000 | 51 980 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 18.08.2026 | 2 600 000 (+100 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 2 650 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ухоженный участок в живописном месте, с небольшим, уютным Летним домом с мебелью и техникой. Не для зимнего проживания! На участке имебтся посадки, плодовые деревья и декоративные растения, малина, клубника, смородина, крыжовник. Земля обработанна и готова под посадку, есть теплица. Летний душ и туалет. Круглогодичный подъезд, только в тепловые время года питьевая и поливочная вода. Если вы ищите уютное и тихое место, где можно проводить незабываемые вечера вдали от городской суеты. Добро пожаловать!