Симферопольское ш., 42 км от МКАД
Русские Дали СНТ, Чехов гор. округ
Дача 70,2 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,69 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 18.05.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 58 %
Земля ≈363 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,18 млн → дом ≈514 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 42 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,26 млн / целевая ≈2,93 млн / пессимист. ≈2,61 млн → от пессимистичной прибыль −984 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −27 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома).
До ст. Вяткино ≈4,6 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15647
Рейтинг 42/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 93 % | 13.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 362 660 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 176 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 514 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 322 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Русские Дали СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сантория ДНП | 8,1 сот. | 3 400 000 | 419 753 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ходаево д. | 7,7 сот. | 2 899 000 | 376 494 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ходаево д. | 8 сот. | 2 899 000 | 362 375 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ходаево д. | 7,4 сот. | 2 690 000 | 363 514 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сантория ДНП | 10 сот. | 4 590 000 | 459 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сантория ДНП | 18 сот. | 10 000 000 | 555 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сантория ДНП | 7,7 сот. | 2 700 000 | 350 649 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ходаево д. | 6,4 сот. | 3 100 000 | 484 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ходаево д. | 7 сот. | 2 700 000 | 385 714 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 304 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 361 / 54 167 / 70 000 |
| цена объекта | 2 690 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 286 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 259 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 096 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 933 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 607 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -983 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Ветеран ВС СНТ | 72 м² | 5,5 сот. | 3 050 000 | 42 361 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Городище д. | 60 м² | 8 сот. | 3 250 000 | 54 167 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Ветеран ВС СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 050 000 (−150 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 2 900 000 (−150 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 2 690 000 (−210 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 690 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача площадью 70,2 кв. М. В Снт "Русские Дали" в д. Скурыгино, Чеховский район на земельном участке площадью 6 соток. Дача построена из кирпича в два этажа. На первом и втором этажах большие две комнаты. Коммуникации: электричество 5квт, летний водопровод, туалет на улице. Рядом с дачей лесной массив, в шаговой доступности автобусная остановка. Дом оформлен как жилой, один собственник, свободная продажа.