Симферопольское ш., 38 км от МКАД
Панино д., Чехов гор. округ
Дача 40 м², участок 9 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 10.10.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 60 %
Земля ≈183 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,65 млн → дом ≈1,05 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 67 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3 млн / целевая ≈2,7 млн / пессимист. ≈2,4 млн → от пессимистичной прибыль −698 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −23 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Вяткино ≈2,8 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15646
Рейтинг 34/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 5 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 17.3 |
| торг | 5 | 24 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.1 |
| участок | 5 | 45 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 183 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 650 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 049 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 225 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Панино д. | 7,5 сот. | 1 875 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Русь СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Панино д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Панино д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Панино д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Русь СНТ | 12 сот. | 6 500 000 | 541 667 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Панино д. | 7,4 сот. | 1 100 000 | 148 649 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Панино д. | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Солнечная поляна СНТ | 8 сот. | 1 850 000 | 231 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Агат СНТ | 13 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 83 940 / 100 000 |
| цена объекта | 2 699 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 294 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 995 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 845 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 696 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 396 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -698 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.5 км | Лесовод ТСН | 38 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 77 632 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Ермолово д. | 40 м² | 5,5 сот. | 2 700 000 | 67 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Чепелево д. | 31 м² | 6 сот. | 1 993 200 | 64 297 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Сигнал СНТ | 34,3 м² | 8,4 сот. | 2 900 000 | 84 548 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Солнечный Круг пос. | 45 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Хлевинское СНТ | 30 м² | 8,1 сот. | 2 499 999 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Ветеран-3 СНТ | 32 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 53 125 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Лесовод ТСН | 30 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Новое Сенино дп | 34 м² | 9,1 сот. | 3 400 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Росинка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 88 333 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2026 | 2 799 000 | история площадки |
| 05.11.2026 | 2 699 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 699 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютная дача в деревне недалеко от ст. Столбовая, с возможной пропиской, круглогодичным проживанием, участок в живописном, спокойном месте под под. Стройку дома, со всеми коммуникациями. Обмен. Рассрочка. Ипотека.