Симферопольское ш., 84 км от МКАД
Дорожник СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 30 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 10.10.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 52 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,5 млн → дом ≈1,21 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 40 тыс.–149 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,19 млн / целевая ≈1,97 млн / пессимист. ≈1,75 млн → от пессимистичной прибыль −1,15 млн ₽, маржа −65 %, ROI −40 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Приокская ≈4,9 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15645
Рейтинг 14/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 84 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 149 524 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 495 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 205 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Ланьшино СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ланьшино СНТ | 25 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ланьшино д. | 49 сот. | 4 500 000 | 91 837 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ланьшино д. | 11,2 сот. | 2 800 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рыбацкая Деревня КП | 6 сот. | 2 340 000 | 390 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рыбацкая Деревня КП | 37,8 сот. | 9 000 000 | 238 095 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дачное СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рыбацкая Деревня КП | 9,4 сот. | 2 730 000 | 290 426 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рыбацкая Деревня КП | 12 сот. | 3 375 000 | 281 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рыбацкая Деревня КП | 6 сот. | 1 740 000 | 290 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 66 428 / 149 306 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 186 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 077 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 967 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 749 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 146 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.7 км | Скала СНТ | 30 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Речник СНТ | 28,8 м² | 6,9 сот. | 4 300 000 | 149 306 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | 30 м² | 5,3 сот. | 2 700 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.9 км | Новики д. | 35 м² | 7,6 сот. | 1 500 000 | 42 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Большой, ровный, красивый участок 10 сот. Размеры 55*18 метров. Электричество 15 квт. Колодец. Бытовка 2,5*2,5. Утепленный барнхаус 5*6. Площадь домика 24 + 6 веранда, санузел внутри дома. Обшит имитацией бруса снаружи и внутри. Подробную характеристику дома и фотоотчет строительства предоставлю по желанию. Новый забор по периметру (штакетник) плюс откатные ворота под электрический механизм (с пульта). Магазин на территории Снт. Автобусная остановка до г. Серпухов рядом, недалеко ж/д станция до Москвы ходят электрички. Дом у воды, в 10 мин ходьбы карьер и Ока, песчаный берег. Рыбалка и купание. Торг. Продажа Срочная В Связи С Переездом.