Симферопольское ш., 37 км от МКАД
Мичуринец-3 СНТ, Чехов гор. округ
Дача 99,3 м², участок 5,4 сот., брус.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 25.05.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 67 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 5,4 сот. = 918 тыс. → дом ≈1,78 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,79 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,83 млн / целевая ≈5,25 млн / пессимист. ≈4,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈586 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 14 %.
Коммуникации: скважина; в описании: печь, нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 298 км ≈7,7 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15639
Рейтинг 48/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 29 % | 12.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 56 % | 3.4 |
| участок | 5 | 13 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 067 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 918 000 ₽ (5,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 782 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 946 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Троицкое с. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мичуринец-1 СНТ | 7 сот. | 1 190 555 | 170 079 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мичуринец-2 СНТ | 9 сот. | 4 850 000 | 538 889 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мичуринец-2 СНТ | 7 сот. | 1 190 444 | 170 063 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мичуринец-2 СНТ | 2 сот. | 130 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Троицкое с. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Антропово д. | 7 сот. | 1 190 349 | 170 050 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Антропово д. | 6,1 сот. | 1 037 666 | 170 109 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Троицкое с. | 6,7 сот. | 1 250 000 | 186 567 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Троицкое с. | 10 сот. | 3 590 000 | 359 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 99,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 786 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 188 / 59 836 / 105 102 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 834 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 542 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 251 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 667 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 586 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Отдых СТ | 98 м² | 6 сот. | 10 300 000 | 105 102 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Алачково д. | 100 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Мещерское д. | 94,3 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 49 841 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Мещерское СНТ | 104,6 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 71 702 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Ветераны Столицы СНТ | 96 м² | 8 сот. | 7 000 000 | 72 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Лужки СНТ | 96 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 17 188 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Радуга СНТ | 100,6 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 54 672 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Радиоцентр № 6 ГПР-1 СНТ | 108 м² | 7 сот. | 4 990 000 | 46 204 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Фауна СНТ | 73 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 43 151 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Романцево д. | 109 м² | 6,3 сот. | 7 250 000 | 66 514 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю 2-х этажную дачу общей площадью 99,3 кв. М. В Снт Мичуринец-3, дом 6, Чеховского района Московской области ( в р-не п. Троицкое). В поселке есть школа, дет. Сад, сетевые магазины. Дом: 1 этаж- брус, 2 эт- мансарда каркасник. Есть скважина, вода заведена в дом. Отопление-печь булерьян, и дополнительно-электрические конвектора. Туалет уличный, но в доме есть помещение для размещения санузла. Участок 5,36 сот, по факту 12 соток, огорожен. Есть беседка. Дороги зимой чистят. Торг.