Симферопольское ш., 46 км от МКАД
Лесовод ТСН, Чехов гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 25.03.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 53 %
Земля ≈386 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,32 млн → дом ≈383 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 64 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,63 млн / целевая ≈2,37 млн / пессимист. ≈2,1 млн → от пессимистичной прибыль −790 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −27 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Чехов ≈1,6 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15636
Рейтинг 32/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 17.8 |
| торг | 5 | 67 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 386 218 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 317 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 383 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 767 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | 10 сот. | 5 150 000 | 515 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 18 сот. | 6 200 000 | 344 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 10 сот. | 4 525 000 | 452 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 13,2 сот. | 14 000 000 | 1 060 606 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 7,5 сот. | 8 000 000 | 1 066 667 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 47 сот. | 8 460 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 25 сот. | 11 600 000 | 464 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 11,7 сот. | 4 400 000 | 376 068 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Офицерский пос. | 10 сот. | 5 900 000 | 590 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 64 297 / 78 816 / 100 000 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 631 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 499 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 368 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 105 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -790 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Росинка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 88 333 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Чепелево д. | 31 м² | 6 сот. | 1 993 200 | 64 297 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Лесовод ТСН | 38 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 77 632 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Орион СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Городище д. | 33,5 м² | 4 сот. | 2 600 000 | 77 612 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | 40-й Годовщины Октября СНТ | 24 м² | 4 сот. | 2 400 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.03.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 30.05.2026 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок расположен в 10 мин ходьбы от города, если на машите то все 5 мин. В доступности аптеки, магазины, автобусные остановки, электрички. Проезд: асфальтированная дорога. Участок: 6 соток. Имеются плодовые деревья, цветы. Дружные соседи. Дом. 30кв. 2 этажа. Второй этаж не благоустроен. На первом: 2 комнаты, кухня. Дом обит сайдингом. Не для зимнего проживания. Есть вопросы, звоните, пишите. Возможен торг при осмотре.