Симферопольское ш., 49 км от МКАД
Васькино д., Чехов гор. округ
Дача 40 м², участок 5,5 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 30.10.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Земля ≈158 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 871 тыс. → дом ≈1,93 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 48 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,38 млн / целевая ≈2,14 млн / пессимист. ≈1,91 млн → от пессимистичной прибыль −1,27 млн ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 298 км ≈4,8 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15632
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 14.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5.1 |
| участок | 5 | 14 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 158 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 871 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 929 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 225 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Васькино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Васькино д. | 5,9 сот. | 2 990 000 | 506 780 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Васькино д. | 8 сот. | 1 240 000 | 155 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Васькино д. | 6 сот. | 728 000 | 121 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Васькино д. | 12 сот. | 3 200 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Васькино д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Васькино д. | 20 сот. | 7 000 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Васькино д. | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Васькино д. | 45 сот. | 13 000 000 | 288 889 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Васькино д. | 40 сот. | 12 000 000 | 300 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 000 / 58 750 / 83 333 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 381 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 262 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 143 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 905 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 275 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Бавыкино д. | 40,3 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 62 035 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Лесовод-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 58 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Марс СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Строитель СНТ | 41,2 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 60 680 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Васькино д. | 50 м² | 7 сот. | 2 550 000 | 51 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 48 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 72 917 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Железнодорожник-2 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Сокольники СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Люторка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 32 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Святая Гора ДНТ | 30 м² | 6,1 сот. | 3 600 000 | 120 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 146447372 Участок 5.5 соток с домом отличное место для дачи! Продаётся уютный дачный участок с небольшим домиком. На территории растут плодовые деревья, есть теплицы для выращивания овощей и зелени. Удобное расположение: Сетевые магазины рядом. Хорошая транспортная доступность. Удобный выезд на Симферопольское шоссе. Прекрасный вариант для тех, кто мечтает о собственном уголке за городом, любит садоводство и отдых на свежем воздухе! Звоните, чтобы узнать подробности и договориться о просмотре!