Симферопольское ш., 53 км от МКАД
Гришенки д., Чехов гор. округ
Дача 55 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,05 млн; первая цена 3,05 млн ₽ от 20.05.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 63 %
Земля ≈175 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,05 млн → дом ≈1,75 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,64 млн / целевая ≈2,38 млн / пессимист. ≈2,12 млн → от пессимистичной прибыль −1,26 млн ₽, маржа −60 %, ROI −37 %.
Коммуникации: скважина; в описании: колодец.
До ст. Луч ≈4,3 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15631
Рейтинг 27/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 55 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 175 147 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 051 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 749 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Гришенки д. | 7,8 сот. | 2 100 000 | 269 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гришенки д. | 4,5 сот. | 1 200 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гришенки д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гришенки д. | 8,9 сот. | 1 200 000 | 134 831 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гришенки д. | 7,5 сот. | 3 200 000 | 426 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гришенки д. | 11 сот. | 5 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Поповка д. | 20 сот. | 7 800 000 | 390 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Поповка д. | 20 сот. | 4 900 000 | 245 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поповка д. | 20 сот. | 3 400 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гришенки д. | 8,5 сот. | 1 620 000 | 190 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 000 / 47 585 / 91 837 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 644 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 512 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 380 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 115 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 265 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Гришенки д. | 60 м² | 6 сот. | 2 999 000 | 49 983 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Городище д. | 53 м² | 4 сот. | 4 550 000 | 85 849 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 49 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 91 837 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.2 км | Изумруд СНТ | 55 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 41 818 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Луч-ЗИЛ СНТ | 50 м² | 9 сот. | 2 190 000 | 43 800 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Шарапова Охота пос. | 50,9 м² | 5,9 сот. | 2 300 000 | 45 187 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Изумруд СНТ | 57 м² | 5,5 сот. | 2 950 000 | 51 754 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Ивушка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Люторка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Дружба-1 СНТ | 50 м² | 4 сот. | 1 652 000 | 33 040 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 3 050 000 | история площадки |
| 16.10.2026 | 2 890 000 (−160 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 800 000 (−90 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу в д. Гришенки(ижс). В 5 минутах детский сад, магазин, на машине 5 минут от центра города Чехов. На участке есть скважина, гараж, электричество введено в брусовой дом (брус 150*150)и гараж. Откатные ворота. Высажены плодовые деревья. Есть колодец для полива огорода. Собственник. Торг.