Симферопольское ш., 24 км от МКАД
Рябинушка СНТ, Подольск гор. округ
Дача 40 м², участок 5,5 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 20.10.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 61 %
Земля ≈409 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 2,25 млн → дом ≈548 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 67 тыс.–166 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,02 млн / целевая ≈3,62 млн / пессимист. ≈3,22 млн → от пессимистичной прибыль ≈38 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Гривно ≈7,5 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15630
Рейтинг 38/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 1.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 23 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 3.7 |
| участок | 5 | 14 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 409 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 252 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 548 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Рябинушка СНТ | 6 сот. | 2 400 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рябинушка СНТ | 8 сот. | 3 499 999 | 437 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рябинушка СНТ | 7 сот. | 5 390 000 | 770 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сынково с. | 5,2 сот. | 2 400 000 | 461 538 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хряслово д. | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хряслово д. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хряслово д. | 5,1 сот. | 3 661 399 | 717 921 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сынково с. | 6 сот. | 2 890 000 | 481 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сынково с. | 10 сот. | 4 699 000 | 469 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сынково с. | 15 сот. | 7 500 000 | 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 376 / 93 677 / 166 333 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 022 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 821 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 620 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 218 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 38 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Аина СНТ | 42,3 м² | 5,1 сот. | 2 850 000 | 67 376 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Роса СНТ | 42,7 м² | 5,3 сот. | 4 000 000 | 93 677 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Аина-2 СНТ | 30 м² | 5 сот. | 4 990 000 | 166 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Роса СНТ | 50 м² | 6,8 сот. | 5 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Ивино д. | 35 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 68 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Витязь-Одинцово СНТ | 51 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 71 569 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Флора СНТ | 45 м² | 5 сот. | 4 300 000 | 95 556 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Берёзка-7 СНТ | 30 м² | 6,6 сот. | 9 000 000 | 300 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | 44,8 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 92 634 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.8 км | Константиновец-1 ОНТ | 45 м² | 4,2 сот. | 4 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 05.11.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдaетcя классный земельный учaстoк 5,5 сoтoк в снт Pябинушкa, в пешeй доcтупнocти oт д. Cынково, нa юге Мocкoвcкой oблаcти, всего в 25 км oт Mkад по Симферопольскому шоссе. На участке летний домик и бытовка. Сам участок чистый, ровный, сухой, без мусора и хлама, почти квадратной формы. Участок угловой (соседи с двух сторон), на возвышенности, есть свой отдельный выход и спуск по ступенькам к реке, с участка открывается живописный вид. За счёт углового расположения участка и возвышенности, создаётся впечатление что участок намного больше, чем есть на самом деле! Вид разрешённого использования: Ведение садоводства. Есть возможность увеличить площадь участка. Приезжайте на просмотр и убедитесь сами). Свободная продажа, без ограничений и запретов, а также есть возможность продажи в ипотеку. Я собственник, продаю сам. Торг при просмотре возможен.