Новорязанское ш., 73 км от МКАД · земля с домом
Им. Цюрупы пгт, Воскресенск гор. округ
Дом 44,2 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «На участке - дом 44,2 м2, износ высокий: подходит под снос, расходы на демонтаж учтены в цене.»
Цена 900 тыс. ₽; цена не менялась с 30.10.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 58 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 621 тыс. → дом ≈279 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 14 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈884 тыс., покупка после торга ≈765 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,25 млн / целевая ≈2,02 млн / пессимист. ≈1,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈147 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Конобеево ≈8,3 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1563
Рейтинг 33/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 7.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 96 % | 14.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 572 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 621 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 279 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 312 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Им. Цюрупы пгт | 14 сот. | 850 000 | 60 714 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Им. Цюрупы пгт | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Им. Цюрупы пгт | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Им. Цюрупы пгт | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Им. Цюрупы пгт | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Им. Цюрупы пгт | 10,5 сот. | 2 300 000 | 219 048 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Им. Цюрупы пгт | 10,8 сот. | 1 300 000 | 120 370 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Им. Цюрупы пгт | 11 сот. | 1 500 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Им. Цюрупы пгт | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Им. Цюрупы пгт | 7,5 сот. | 500 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 884 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 286 / 52 850 / 88 889 |
| цена объекта | 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 765 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 245 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 133 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 020 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 796 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 147 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Им. Цюрупы пгт | 44,2 м² | 6 сот. | 900 000 | 20 362 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Им. Цюрупы пгт | 45 м² | 7 сот. | 4 000 000 | 88 889 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Белые Пески-2 СНТСН | 43 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 55 814 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Им. Цюрупы пгт | 41,4 м² | 6 сот. | 950 000 | 22 947 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Им. Цюрупы пгт | 40 м² | 7,3 сот. | 2 350 000 | 58 750 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Хотеичи с. | 44,7 м² | 9 сот. | 2 550 000 | 57 047 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Бессоново д. | 44,1 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 49 887 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Им. Цюрупы пгт | 40,5 м² | 8,3 сот. | 3 350 000 | 82 716 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Федоровка СНТ | 45,5 м² | 8 сот. | 650 000 | 14 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Щельпино д. | 45 м² | 7,7 сот. | 2 050 000 | 45 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2026 | 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно продается участок 6 соток, ИЖС, пгт им. Цюрупы. Тихое, экологически чистое место, до леса 500 метров. Участок идеален под строительство нового дома: подъезд круглогодичный - дорога с твёрдым покрытием. Электричество в доме, на участке колодец. На участке - дом 44,2 м2, износ высокий: подходит под снос, расходы на демонтаж учтены в цене. 900 000 рублей (Уместен разумный торг)