Симферопольское ш., 27 км от МКАД
Аина СНТ, Подольск гор. округ
Дача 85 м², участок 5,1 сот., бревно.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 3 млн ₽ от 31.12.2025.
Рейтинг 41/100 · уверенность 61 %
Земля ≈293 тыс. ₽/сот. × 5,1 сот. = 1,5 млн → дом ≈1,3 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,05 млн / целевая ≈4,55 млн / пессимист. ≈4,04 млн → от пессимистичной прибыль −38 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Гривно ≈8,1 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15628
Рейтинг 41/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 53 % | 3.4 |
| участок | 5 | 10 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 293 358 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 496 000 ₽ (5,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 304 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 341 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Аина СНТ | 10 сот. | 4 790 000 | 479 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лопатино СНТСН | 5,9 сот. | 1 600 000 | 271 186 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лопатино СНТСН | 13,4 сот. | 4 200 000 | 313 433 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лопатино СНТСН | 6,7 сот. | 2 100 000 | 313 433 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лопатино СНТСН | 12,3 сот. | 3 299 000 | 268 211 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лопатино СНТСН | 8 сот. | 3 600 000 | 450 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лопатино СНТСН | 15 сот. | 4 300 000 | 286 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Валищево д. | 40 сот. | 16 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Валищево д. | 21 сот. | 8 500 000 | 404 762 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Валищево д. | 19,4 сот. | 6 599 000 | 340 155 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 841 / 66 514 / 115 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 053 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 800 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 548 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 042 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -38 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Бережки СНТ | 86 м² | 5 сот. | 13 000 000 | 151 163 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Факел СНТ | 84 м² | 5,3 сот. | 6 000 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Мещерское д. | 94,3 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 49 841 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Подмосковье СНТ | 80 м² | 6 сот. | 9 200 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Матвеевское СНТ | 60 м² | 5,4 сот. | 3 300 000 | 55 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Надежда-6 СНТ | 81 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Гривно д. | 70 м² | 4,5 сот. | 4 800 000 | 68 571 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Строитель СНТ | 72 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 69 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Березка Курганье СНТ | 75 м² | 6,4 сот. | 4 300 000 | 57 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Романцево д. | 109 м² | 6,3 сот. | 7 250 000 | 66 514 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 12.01.2026 | 3 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 16.01.2026 | 4 200 000 (+700 000) | история площадки |
| 18.01.2026 | 5 000 000 (+800 000) | история площадки |
| 28.01.2026 | 4 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 03.02.2026 | 4 150 000 (−350 000) | история площадки |
| 05.02.2026 | 4 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 12.02.2026 | 4 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.02.2026 | 4 100 000 (+100 000) | история площадки |
| 20.02.2026 | 4 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.03.2026 | 4 100 000 (+100 000) | история площадки |
| 13.03.2026 | 4 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 2 800 000 (−500 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 3 000 000 (+200 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добрый день, продаётся дом типа дачи, в хорошем спокойном месте, дом крепкий, нужно время, денги и умелые руки создать уют, а спокойствие, тишина, чистый воздух есть от природы. Доступность хорошая круглогодичная,