Симферопольское ш., 50 км от МКАД
Городище д., Чехов гор. округ
Дача 25 м², участок 7,7 сот., брус.
Цена 2,85 млн ₽, снижали с 2,99 млн; первая цена 2,99 млн ₽ от 26.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 57 %
Земля ≈188 тыс. ₽/сот. × 7,7 сот. = 1,45 млн → дом ≈1,4 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 58 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,78 млн / целевая ≈1,61 млн / пессимист. ≈1,43 млн → от пессимистичной прибыль −1,4 млн ₽, маржа −98 %, ROI −49 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Чехов ≈5,7 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15627
Рейтинг 25/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 15.3 |
| торг | 5 | 31 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 5.1 |
| участок | 5 | 34 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 187 813 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 446 000 ₽ (7,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 404 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 56 160 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Городище д. | 6,2 сот. | 1 310 000 | 211 290 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лопасня СНТ | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лопасня СНТ | 8,2 сот. | 1 658 000 | 202 195 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лопасня СНТ | 6,4 сот. | 1 224 000 | 191 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Коровино д. | 7,5 сот. | 1 400 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Коровино д. | 6 сот. | 1 195 000 | 199 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Коровино д. | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Коровино д. | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Коровино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Городище д. | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 333 / 69 722 / 100 000 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 784 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 695 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 606 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 427 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 395 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −98 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Городище д. | 28,8 м² | 4 сот. | 2 000 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лопасня СНТ | 30 м² | 7,7 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 30,6 м² | 4,3 сот. | 1 800 000 | 58 824 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | Губернские Дачи ТСН | 22,3 м² | 7,7 сот. | 4 500 000 | 201 794 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Рябина СНТ | 20 м² | 7 сот. | 1 590 000 | 79 500 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | огородные участки Ветеран | 20 м² | 6 сот. | 1 530 000 | 76 500 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Строитель СНТ | 20 м² | 4 сот. | 2 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Ваулово д. | 30 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Спутник СНТ | 18 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 194 444 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Русские Дали СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 58 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 2 990 000 | история площадки |
| 30.09.2026 | 2 850 000 (−140 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся Баня на участке земли рядом с городом Чехов: - площадь 25 кв. Метров. - профилированный брус 100х150, снаружи обшита блок-хаусом. - крыша финская металлочерепица. - фундамент: ж/б столбы с углублением >1,5 м. - электричество 5 квт. Площадь земельного участка 7.7 соток. Участок ровный, правильной прямоугольной формы имеет небольшой естественный уклон, что делает участок сухим в любую погоду и любое время года. Статус земельного участка Снт. Подъезд круглогодичный, дороги зимой чистятся регулярно. Перспектива газификации посёлка 2027 год. В 3х минутах езды от дома (3.5 км). Находится посёлок Пешково, в котором располагаются: - автобусная остановка. - магазины "5ятёрочка", "Верный", частные продуктовые магазины. - Азс. - садовый рынок. До города Чехов 5 км. До ж/д станции "Чехов-Мсд" 7.5 км. Удалённость от Мкад 55 км. Рядом с участком протекает река Лопасня, в которой можно купаться. Неподалёку от участка большой лесной массив с грибами и ягодами. Пруды с платной рыбалкой. Тихое, уютное и спокойное место, которое подходит, как для летнего отдыха, так и для круглогодичного проживания. Документы полностью готовы к сделке. Оперативный показ. Арт. 137408087.