Симферопольское ш., 80 км от МКАД
Заокская Долина СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 44,6 м², участок 12 сот., кирпич.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 19.06.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,07 млн → дом ≈1,88 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 37 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈792 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,41 млн / целевая ≈2,17 млн / пессимист. ≈1,93 млн → от пессимистичной прибыль −1,37 млн ₽, маржа −71 %, ROI −42 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. пл. 107 км ≈2,1 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15619
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 286 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 071 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 879 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 130 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Заокская Долина СНТ | 16,3 сот. | 2 400 000 | 147 239 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Орфей СНТ | 4,2 сот. | 800 000 | 190 476 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заокская Долина СНТ | 14 сот. | 1 200 000 | 85 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кирпичного завода пос. | 5 сот. | 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заокская Долина СНТ | 10 сот. | 1 950 000 | 195 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заокская Долина СНТ | 20,2 сот. | 3 750 000 | 185 644 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заокская Долина СНТ | 16,3 сот. | 2 700 000 | 165 644 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кирпичного завода пос. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Окские Сады СНТ | 6 сот. | 630 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Орфей СНТ | 7 сот. | 590 000 | 84 286 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 792 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 750 / 46 000 / 64 000 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 409 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 289 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 168 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 927 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 372 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −71 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Скнига СНТ | 50 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Большевик пос. | 50 м² | 14,9 сот. | 17 000 000 | 340 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Зайцево-2 СНТ | 40 м² | 7 сот. | 1 470 000 | 36 750 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Фантазия СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.06.2026 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачный участок 12 соток с кирпичным домом. До Снт асфальтированная дорога. Внутри асфальтовая крошка. Вокруг Снт забор из профиля, ворота открываются с брелка. На территории Снт своя водонапорная башня. За забором большое и чистое озеро, есть рыба. Участок и дом зарегистрированы в Бти, задолженности по налогам и целевым взносам нет просторный участок с плодовыми деревьями остались большие кусты пионов, розы, флоксы, Клематисы. Около дома беседка -летняя кухня. Стоит плита, подведена вода. Трава на участке постоянно окашивается. После смерти хозяина участком и домом не пользовались шесть лет. В собственности более пяти лет. Собственник один. Иногда не ловит связь, если не дозвонились напишите, обязательно свяжемся.