Симферопольское ш., 51 км от МКАД
Пешково с., Чехов гор. округ
Дача 85 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,15 млн; первая цена 3,15 млн ₽ от 18.08.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 59 %
Земля ≈205 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,23 млн → дом ≈1,77 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 34 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,02 млн / целевая ≈2,71 млн / пессимист. ≈2,41 млн → от пессимистичной прибыль −1,64 млн ₽, маржа −68 %, ROI −40 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; в описании: печь, скважина.
До ст. Чехов ≈7 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15618
Рейтинг 29/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 32 % | 1.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 204 615 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 228 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 771 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 835 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Пешково с. | 6,7 сот. | 1 500 000 | 223 881 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Пешково с. | 13,5 сот. | 2 990 000 | 221 481 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Пешково с. | 10,4 сот. | 2 000 000 | 192 308 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Пешково с. | 9,3 сот. | 1 900 000 | 204 301 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Пешково с. | 23 сот. | 6 900 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Пешково с. | 10 сот. | 3 150 000 | 315 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Пешково с. | 6,3 сот. | 1 295 000 | 205 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Пешково с. | 9,5 сот. | 1 700 000 | 178 947 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Пешково с. | 4 сот. | 1 500 000 | 375 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Пешково с. | 8,3 сот. | 2 900 000 | 349 398 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 483 / 40 340 / 54 167 |
| цена объекта | 2 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 016 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 865 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 714 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 413 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 636 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −68 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Манушкино д. | 78,3 м² | 4,1 сот. | 2 700 000 | 34 483 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Городище д. | 60 м² | 8 сот. | 3 250 000 | 54 167 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Ветеран ВС СНТ | 72 м² | 5,5 сот. | 3 050 000 | 42 361 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Русские Дали СНТ | 70,2 м² | 6 сот. | 2 690 000 | 38 319 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 3 150 000 | история площадки |
| 20.08.2026 | 2 999 000 (−151 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 999 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача в Снт, рядом с с. Пешково, Чеховского городского округа. Дом площадью 85 кв. М расположен на участке 6 соток, который граничит с лесом. Фундамент ленточный, внешняя отделка кирпич, внутренняя вагонка. Крыша металлическая, установлены пластиковые окна. На первом этаже находятся терраса, кухня, комната и гостиная с печью-камином. Второй этаж включает холл и одну комнату. Вода подведена из собственной скважины и заведена в летний душ. Хозяйственный блок разделён на душевую зону и место для хранения садового инвентаря. Также имеется железобетонный гараж. Участок огорожен профнастилом, на территории растут плодовые и декоративные кустарники и деревья. Рядом расположен пруд для рыбалки и смешанный лес место тихое и спокойное. Транспортная доступность обеспечена благодаря близости остановки общественного транспорта. В шаговой доступности находится магазин, что делает проживание удобным и комфортным. Удобный подъезд по Симферопольскому и Калужскому шоссе. Дом и участок оформлены в собственность, проведено межевание. Один взрослый собственник.