Симферопольское ш., 73 км от МКАД
Чернобылец СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 100 м², участок 8,8 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 30.09.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 54 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 8,8 сот. = 653 тыс. → дом ≈2,35 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,33 млн / целевая ≈2,99 млн / пессимист. ≈2,66 млн → от пессимистичной прибыль −1,89 млн ₽, маржа −71 %, ROI −41 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Серпухов-Ветка ≈10,9 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15614
Рейтинг 20/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 95 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 2 |
| участок | 5 | 44 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 653 000 ₽ (8,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 347 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 470 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Чернобылец СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Чернобылец СНТ | 5 сот. | 369 000 | 73 800 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Калинка СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Калинка СНТ | 5 сот. | 370 000 | 74 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шатовское раздолье СНТ | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шатовское раздолье СНТ | 8,9 сот. | 640 000 | 71 910 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шатовское раздолье СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шатово д. | 9 сот. | 3 599 999 | 400 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шатовское раздолье СНТ | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лесная Отрада СТСН | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 902 / 38 798 / 90 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 325 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 159 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 992 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 660 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 890 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −71 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Радуга СНТ | 112 м² | 4,8 сот. | 3 200 000 | 28 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Калугино-2 СНТ | 80 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Приокские зори СНТ | 90 м² | 6,5 сот. | 6 300 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Радуга СНТ | 80 м² | 8 сот. | 3 150 000 | 39 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Радуга СНТ | 79,9 м² | 5 сот. | 1 750 000 | 21 902 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Поляна СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Калугинские Просторы СНТ | 73 м² | 11 сот. | 5 700 000 | 78 082 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Магистраль СНТ | 79,8 м² | 8 сот. | 3 050 000 | 38 221 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | 90 м² | 5,5 сот. | 4 349 000 | 48 322 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | Лесное Озеро ДНТ | 75 м² | 10 сот. | 6 750 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок крайний к лесу, до асфальта от границы 30м. Круглогодичный подъезд.