Симферопольское ш., 81 км от МКАД
Подмоклово д., Серпухов гор. округ
Дача 60 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 21.07.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 65 %
Земля ≈108 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,07 млн → дом ≈1,93 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,3 млн / целевая ≈2,97 млн / пессимист. ≈2,64 млн → от пессимистичной прибыль −1,11 млн ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
Коммуникации: газ — нет; в описании: колодец.
До ст. Приокская ≈4,3 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15613
Рейтинг 17/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 107 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 075 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 925 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 083 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Подмоклово д. | 18 сот. | 1 600 000 | 88 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Подмоклово д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Подмоклово д. | 23 сот. | 3 300 000 | 143 478 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подмоклово д. | 4,5 сот. | 700 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Подмоклово д. | 22,9 сот. | 5 749 000 | 251 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Подмоклово д. | 12,5 сот. | 2 800 000 | 224 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Подмоклово д. | 18 сот. | 1 600 000 | 88 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Подмоклово д. | 10 сот. | 3 400 000 | 340 000 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Подмоклово д. | 15 сот. | 1 950 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Подмоклово д. | 25 сот. | 5 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 581 / 51 042 / 83 333 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 300 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 135 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 970 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 640 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 110 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Подмоклово д. | 65 м² | 10 сот. | 3 100 000 | 47 692 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Волково д. | 65 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 63 077 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Дракино д. | 68 м² | 11 сот. | 19 990 000 | 293 971 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Калиновские Выселки д. | 68,3 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 40 996 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | 57,3 м² | 6 сот. | 1 695 000 | 29 581 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | Речник СНТ | 72 м² | 5,1 сот. | 3 200 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Радуга СНТ | 56 м² | 7 сот. | 3 600 000 | 64 286 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Речник СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 51 042 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Окская Слобода ДПК | 54 м² | 11 сот. | 4 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Металлист-2 СНТ | 63 м² | 5 сот. | 4 399 900 | 69 840 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 04.09.2026 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом из бруса площадью 60 кв. М на участке 10 соток. Дом построен в 2007 году и имеет два этажа. Внутри выполнен косметический ремонт. На территории есть терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом. Участок ухожен, с плодовыми деревьями и кустарниками. Дом расположен в живописной местности с асфальтированной дорогой и удобной транспортной доступностью. В шаговой доступности находится магазин. Электричество подключено, водоснабжение осуществляется через колодец, канализация выгребная яма. Газ не проведен. Земельный участок относится к категории Ижс, что позволяет использовать его для постоянного проживания.