Симферопольское ш., 45 км от МКАД
Труд СНТ, Чехов гор. округ
Дача 10,8 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 52 %
Земля ≈302 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,42 млн → дом ≈581 тыс. ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 32 тыс.–180 тыс. ₽/м², медиана 136 тыс.
Ремонт ≈116 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,6 млн / целевая ≈1,44 млн / пессимист. ≈1,28 млн → от пессимистичной прибыль −1,38 млн ₽, маржа −108 %, ROI −52 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Чепелёво ≈2,1 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15612
Рейтинг 28/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 86 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 16.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 302 344 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 419 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 581 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 796 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Чепелево д. | 11 сот. | 1 700 000 | 154 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Чепелево д. | 6,6 сот. | 3 500 000 | 530 303 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Чепелево д. | 30,3 сот. | 11 222 000 | 370 363 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Медик СНТ | 40 сот. | 14 800 000 | 370 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Чепелево д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Чепелево д. | 30,4 сот. | 11 229 000 | 369 375 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Чепелево д. | 35 сот. | 9 800 000 | 280 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Чепелево д. | 5 сот. | 3 500 000 | 700 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Чепелево д. | 5 сот. | 2 450 000 | 490 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Чепелево д. | 7 сот. | 5 300 000 | 757 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 116 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 308 / 136 364 / 180 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 602 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 522 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 442 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 282 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 384 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −108 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Химик СНТ | 11 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 136 364 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Голубино д. | 13 м² | 6 сот. | 420 000 | 32 308 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Ивановское ИЖС КП | 10 м² | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2025 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный участок, площадь 8 соток. На участке один дом и один летний домик(скорее под снос), плюс недостроенный дом для круглогодичного проживания. Хвс есть в течение дачного сезона, остальное время вода из водокачки (идти пешком 2 минуты). Подключено электричество. Участок расположен близко от дороги, магазина, правления Снт. Туалет уличный, водопровод проведен к дому. Есть ворота и заезд для машины.