Симферопольское ш., 33 км от МКАД
Лесник СНТ, Чехов гор. округ
Дача 40 м², участок 7 сот., пенобетон.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 18.11.2025.
Рейтинг 31/100 · уверенность 58 %
Земля ≈257 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,8 млн → дом ≈1,2 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 68 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,33 млн / целевая ≈3 млн / пессимист. ≈2,66 млн → от пессимистичной прибыль −587 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Молоди ≈1,7 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15610
Рейтинг 31/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 256 944 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 799 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 201 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 025 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Молодинский СНТ | 8 сот. | 2 950 000 | 368 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Змеевка д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Змеевка д. | 7 сот. | 3 000 000 | 428 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Авиатор СНТ | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Змеевка д. | 5,1 сот. | 1 600 000 | 313 725 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Змеевка д. | 12,6 сот. | 3 499 999 | 277 778 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Змеевка д. | 8,1 сот. | 3 850 000 | 475 309 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Змеевка д. | 12,6 сот. | 2 500 000 | 198 413 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Змеевка д. | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Молоди с. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 68 127 / 75 472 / 93 224 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 329 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 163 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 996 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 663 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -587 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Шарапово д. | 41,1 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 68 127 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Южный-2 СНТ | 42,4 м² | 4,2 сот. | 3 200 000 | 75 472 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | 42,8 м² | 9 сот. | 3 990 000 | 93 224 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.11.2025 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом на участке 7 соток, находящиеся по адресу: Московская область, городской округ Чехов, деревня Змеёвка, тер. Снт Лесник, дом 89. Категория земель: земли населенных пунктов; Вид разрешенного использования: для ведения садоводства. Дом, двухэтажный 8*4,5, две комнаты на 1 этаже и на 2 этаже одна комната, в доме свет. Летний водопровод. К преимуществам Снт "Лесник" относится развитая инфраструктура: общий охраняемый периметр с видеонаблюдением, летний водопровод и собственный пруд. Транспортная доступность является значимым плюсом: пешая дорога до платформы Молоди занимает не более 20 минут по асфальтированной дороге, что обеспечивает быструю связь с городом. Асфальтированная дорога с фонарным освещением для перемещения на машине. Магазин, аптека, детский сад и школа в 5 минутах езды на машине. На участке расположен дом, хозблок, яблони, смородина, малина, еживика, калина, слива, крыжевник, жимолость, облепиха и множество многолетних цветов.