Симферопольское ш., 74 км от МКАД
Заря СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 30 м², участок 5 сот., каркас.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 20.05.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 63 %
Земля ≈205 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,02 млн → дом ≈2,08 млн ₽, 69 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,14 млн / целевая ≈1,93 млн / пессимист. ≈1,71 млн → от пессимистичной прибыль −1,52 млн ₽, маржа −89 %, ROI −47 %.
Коммуникации: газ — по границе; свет — есть.
До ст. Серпухов ≈1,8 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15603
Рейтинг 18/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 205 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 025 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 075 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 69 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | 10 сот. | 1 490 000 | 149 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 46 сот. | 52 000 000 | 1 130 435 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6 сот. | 1 140 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 6,5 сот. | 1 625 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Пограничный пос. | 7 сот. | 3 700 000 | 528 571 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сад № 1 поселка Ногина СНТ | 5 сот. | 1 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 5,1 сот. | 1 286 050 | 252 167 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 8,5 сот. | 8 990 000 | 1 057 647 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 28,3 сот. | 20 000 000 | 706 714 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 20 сот. | 487 902 | 24 395 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 185 / 64 210 / 101 824 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 140 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 033 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 926 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 712 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 523 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −89 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Заокская Долина СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Волково-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Липицы с. | 30 м² | 3,5 сот. | 1 550 000 | 51 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 34,3 м² | 5,4 сот. | 2 400 000 | 69 971 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | Окские Дали СНТ | 25 м² | 5,2 сот. | 1 600 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Дубки СНТ | 32,9 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 101 824 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Славяне СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 82 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Нива СНТ | 36 м² | 3,8 сот. | 1 980 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Опушка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 755 555 | 25 185 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Ногина-6 СНТ | 38 м² | 5 сот. | 2 448 000 | 64 421 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача 30 м2 в черте города Снт "Заря", Серпухов, Московская область. Каркасный двухэтажный дом на участке 5 соток, земля под Ижс. Отличное решение для дачи, отдыха и под будущую постройку. Цена: 3 100 000 Р это около 103 000 Р за 1 м2 дома и 620 000 Р за сотку земли под Ижс. Для участка в черте города с асфальтом до участка и железной дорогой рядом редкая цена: за эти деньги вы получаете и готовый дом, и землю, на которой можно строить жилой дом. Удобный подъезд и транспорт главное преимущество. Асфальтированная дорога прямо до участка можно подъехать на легковом автомобиле в любую погоду, без грязи и колеи. Железнодорожная станция в шаговой доступности легко добираться из Москвы и обратно, не нужен личный автомобиль. Остановка общественного транспорта рядом. Дом. Общая площадь 30 м2, 2 этажа. Первый этаж: веранда и комната. Второй этаж: комната. Каркасная конструкция, косметический ремонт. Электричество, электрическое отопление. Участок 5 соток. Категория земель Ижс (можно строить жилой дом). Парник для выращивания овощей. Беседка для отдыха на свежем воздухе. Летняя вода. Газ по границе участка. Расположение. Снт "Заря", Серпухов, в черте города. Магазин рядом. Итог: дом 30 м2 + участок 5 соток под Ижс за 3 100 000 Р с асфальтом до участка и железной дорогой рядом. Хорошая цена для тех, кто хочет дачу в черте города без переплаты за "раскрученный" район. Напишите или позвоните отвечу на вопросы и договоримся о времени показа.