Симферопольское ш., 47 км от МКАД
Соколиная Гора ДНТ, Чехов гор. округ
Дача 28 м², участок 11 сот.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 3,35 млн; первая цена 3,35 млн ₽ от 14.05.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 59 %
Земля ≈212 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 2,33 млн → дом ≈823 тыс. ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 83 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 107 тыс.
Ремонт ≈560 тыс., покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,19 млн / целевая ≈2,87 млн / пессимист. ≈2,55 млн → от пессимистичной прибыль −688 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
Коммуникации: вода — нет.
До ст. пл. 298 км ≈2,4 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15598
Рейтинг 31/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 40 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.9 |
| участок | 5 | 64 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 211 538 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 327 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 823 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 393 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Соколиная Гора ДНТ | 13,1 сот. | 4 000 000 | 305 344 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Васькино д. | 25 сот. | 5 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Соколиная Гора ДНТ | 6,5 сот. | 496 000 | 76 308 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Соколиная Гора ДНТ | 21,4 сот. | 5 590 000 | 261 215 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Соколиная Гора ДНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Соколиная Гора ДНТ | 18,5 сот. | 8 000 000 | 432 432 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Соколиная Гора ДНТ | 9,5 сот. | 3 660 000 | 385 263 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Васькино д. | 7,5 сот. | 2 150 000 | 286 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Васькино д. | 6,5 сот. | 1 300 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Васькино д. | 13 сот. | 3 200 000 | 246 154 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 83 333 / 106 667 / 120 000 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 186 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 027 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 867 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 549 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -688 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Железнодорожник-2 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Васькино д. | 30 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Росинка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 88 333 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Максимиха д. | 30 м² | 8 сот. | 3 600 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Снежная Долина СНТ | 30 м² | 11,2 сот. | 3 300 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Лесовод ТСН | 30 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Ветераны Столицы СНТ | 30 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Святая Гора ДНТ | 30 м² | 6,1 сот. | 3 600 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Гознаковец СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 199 999 | 40 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Повадино пос. | 30 м² | 10 сот. | 3 450 000 | 115 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 3 350 000 | история площадки |
| 21.05.2026 | 3 250 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 3 150 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Торг. Продаётся дача площадью 28 кв. М с террасой или верандой на участке 11,25 сотки. Находится в коттеджном поселке соколиная гора Чеховский район 487 участок, в 80 км от мкад один из экологически чистых районов Московской области, что обеспечивает спокойную атмосферу загородной жизни. Есть асфальтированный подъезд. Круглосуточная охрана, взносы Днт составляют около 2500Р куда входит охрана территории Днт, уборка, и вывоз мусора. Перспективы подключения газа имеются, водоснабжение отсутствует. Отличное место для тех, кто ищет тишину и природу рядом с городом. Строители вашего основательного дома могут жить, отдыхать и работать. Отсутствие водоснабжения и канализации оставляет пространство для реализации собственных идей по обустройству. Этот объект станет отличным местом для тех, кто ищет тишину и уединение вдали от городской суеты.