Симферопольское ш., 78 км от МКАД
Радуга СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 80 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,15 млн ₽; цена не менялась с 15.08.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 60 %
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1 млн → дом ≈2,15 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,99 млн / целевая ≈3,59 млн / пессимист. ≈3,19 млн → от пессимистичной прибыль −988 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Серпухов-Ветка ≈10,7 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15597
Рейтинг 15/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 33 % | 2 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 000 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 150 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 875 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Радуга СНТ | 7,8 сот. | 1 600 000 | 205 128 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Радуга СНТ | 2,4 сот. | 300 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Радуга СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Иваньково д. | 17 сот. | 1 900 000 | 111 765 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Иваньково д. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Иваньково д. | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Иваньково д. | 16 сот. | 2 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 45 сот. | 12 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3 км | Калиново д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Луч СНТ | 5,9 сот. | 980 000 | 166 102 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 902 / 56 154 / 76 736 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 988 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 789 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 589 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 190 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -987 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Радуга СНТ | 79,9 м² | 5 сот. | 1 750 000 | 21 902 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Радуга СНТ | 68,8 м² | 8,2 сот. | 5 000 000 | 72 674 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Скала СНТ | 82,1 м² | 5,1 сот. | 6 300 000 | 76 736 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 90 м² | 5,5 сот. | 4 349 000 | 48 322 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Приокские зори СНТ | 90 м² | 6,5 сот. | 6 300 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Калугино-2 СНТ | 80 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Радуга СНТ | 56 м² | 7 сот. | 3 600 000 | 64 286 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Дракино д. | 68 м² | 11 сот. | 19 990 000 | 293 971 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Калиновские Выселки д. | 68,3 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 40 996 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Скала СНТ | 65 м² | 5 сот. | 3 650 000 | 56 154 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 3 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в черте города Протвино. В 5 минут ходьбы автобусная остановка. В 700 метрах магазин Светофор. Подъезд круглогодичный, при въезде шлагбаум. Участок сухой, ровный, огорожен по всему периметру металическим забором. На участке летний дом с кухней, гостиной и спальней на втором этаже. Рядом стоит баня из бруса. Есть помещение для парения, душа, обеденная зона, комната отдыха на 2 этаже. Баню нужно довести до ума, поставить печку и провести воду. На участке, дополнительно стоит бытовка, детский домик, детский спортивный комплекс с горкой, качелями, лазилкой, туалет. Есть плодовые деревья: калина. Яблоня. Слива 2 шт. Черешня. Облепиха. Груша. Декоративные кусты, хвойные деревья. Отличной место для отдыха, жилья и время провождения.