Симферопольское ш., 56 км от МКАД
Арбат СТ, Чехов гор. округ
Дача 85 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 3,25 млн; первая цена 3,25 млн ₽ от 09.05.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 67 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 600 тыс. → дом ≈2,55 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,75 млн / целевая ≈3,37 млн / пессимист. ≈3 млн → от пессимистичной прибыль −1,28 млн ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: колодец; в описании: септик (по описанию).
До ст. Луч ≈9,9 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15596
Рейтинг 22/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 21 % | 1.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 39 % | 2.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 550 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сенино д. | 7,5 сот. | 950 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сенино д. | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Арбат СТ | 20 сот. | 1 600 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.3 км | Арбат СТ | 11,6 сот. | 1 400 000 | 120 690 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Арбат СТ | 18 сот. | 2 800 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Арбат СТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.5 км | Сенино д. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сенино д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сенино д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Арбат СТ | 50 сот. | 6 750 000 | 135 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 530 / 43 279 / 66 265 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 747 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 560 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 372 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 998 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 279 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Юг СНТ | 83 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 66 265 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Гришенки д. | 90 м² | 7 сот. | 4 900 000 | 54 444 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Съяново-4 д. | 83 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 32 530 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Дружба-1 СНТ | 77 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 41 558 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Лужники СНТ | 80 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Хлевино д. | 80 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Пролетарский пос. | 92,5 м² | 4,3 сот. | 5 300 000 | 57 297 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Рыжиково КП | 78 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 40 385 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Долгий Луг СНТ | 100 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Филиппины дп | 100 м² | 7 сот. | 4 650 000 | 46 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.05.2026 | 3 250 000 | история площадки |
| 25.09.2026 | 3 150 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный дачный домик общей площадью около 85 метров ждёт вас в Снт Милягино Чеховского района. Всего в 10 км от города Чехов вы попадаете в райский уголок в окружении леса. Шум деревьев и пение птиц лучшая музыка после трудовых будней. Дом бросовой обшит и утеплен. Сан узел в доме. Соответственно заведена вода из колодца в дом. Установлен септик. С террасы открывается прекрасный вид. Есть теплица, высажены кусты смородины, крыжовника, клубники, а также яблони, черешни, декоративные кустарники. На участке есть дополнительно хозблок с душем. Арт. 135612574.