Симферопольское ш., 37 км от МКАД
Сандарово д., Чехов гор. округ
Дача 50 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 09.07.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 61 %
Земля ≈215 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,72 млн → дом ≈1,48 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 54 тыс.–129 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4 млн / целевая ≈3,6 млн / пессимист. ≈3,2 млн → от пессимистичной прибыль −518 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Сандарово ≈0,7 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15594
Рейтинг 31/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 215 288 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 722 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 478 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 560 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сандарово д. | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сандарово д. | 21 сот. | 7 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сандарово д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сандарово д. | 5,6 сот. | 3 800 000 | 678 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сандарово д. | 8,2 сот. | 1 790 000 | 218 293 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сандарово д. | 6 сот. | 3 850 000 | 641 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сандарово д. | 20 сот. | 6 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сандарово д. | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сандарово д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сандарово д. | 8,5 сот. | 1 800 000 | 211 765 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 000 / 80 000 / 129 482 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 003 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 803 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 603 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 202 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -518 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Виктория СНТ | 50 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Змеевка д. | 50,2 м² | 7,2 сот. | 6 500 000 | 129 482 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Мечта СНТ | 50 м² | 7,5 сот. | 2 800 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сандарово д. | 45 м² | 10 сот. | 3 700 000 | 82 222 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Молоди с. | 50 м² | 7,5 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Электромашина-2 СНТ | 50 м² | 8,4 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Металлист-1 СНТ | 51,6 м² | 4,1 сот. | 4 000 000 | 77 519 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Дружба-1 СНТ | 45 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Слепушкино д. | 50 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 54 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Колос СНТ | 48 м² | 6,5 сот. | 6 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом.