Симферопольское ш., 36 км от МКАД
Швейник Юсупово СНТ, Домодедово гор. округ
Дача 82 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 21.04.2025.
Рейтинг 35/100 · уверенность 64 %
Земля ≈185 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,11 млн → дом ≈2,09 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,54 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,11 млн / целевая ≈3,69 млн / пессимист. ≈3,29 млн → от пессимистичной прибыль −975 тыс. ₽, маржа −30 %, ROI −23 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: газ.
До ст. Повадино ≈8,1 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15593
Рейтинг 35/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 53 % | 3.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 184 602 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 108 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 092 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 512 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Юсупово-2 ТСН СНП | 10 сот. | 2 950 000 | 295 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Юсупово-2 ТСН СНП | 12 сот. | 1 990 000 | 165 833 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Юсупово с. | 12,4 сот. | 2 800 000 | 225 806 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Юсупово-2 ТСН СНП | 20 сот. | 3 650 000 | 182 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Юсупово с. | 5,5 сот. | 1 050 000 | 190 909 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Юсупово с. | 5,1 сот. | 1 300 000 | 254 902 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Юсупово с. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Сидориха д. | 7 сот. | 1 190 344 | 170 049 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Сидориха д. | 8 сот. | 2 490 000 | 311 250 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Солнечное СНТ | 8 сот. | 2 690 000 | 336 250 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 53 079 / 78 125 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 106 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 901 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 695 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 285 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -975 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.2 км | ВИМС-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Молоди ВИМС-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Пузиково д. | 75 м² | 9 сот. | 4 200 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Радиоцентра Романцево пос. | 72 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Юсупово с. | 63,2 м² | 8 сот. | 39 900 000 | 631 329 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Дэлир СНТ | 78 м² | 8,7 сот. | 3 650 000 | 46 795 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Колос-А СНТ | 94,2 м² | 5,1 сот. | 5 000 000 | 53 079 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Манушкино д. | 78,3 м² | 4,1 сот. | 2 700 000 | 34 483 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Батина Лощина-Жуково СНТ | 74,5 м² | 7,8 сот. | 5 500 000 | 73 826 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Восход СНТ | 96 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 78 125 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2025 | 3 900 000 | история площадки |
| 16.08.2026 | 3 200 000 (−700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в лесном массиве; в экологически чистом месте; дом бревенчатый обложен кирпичом. Фундамент на блоках перекрытие плиты первого этажа. Печное отопление, стены и потолок первого этажа обиты вагонкой. Полы доска. Газ- баллон. Второй этаж и терраса нужен косметический ремонт. На втором этаже есть комната с выходом на балкон. На участке летний туалет, летняя вода, беседка. Территория Снт огорожена, въезд на территорию Снт оборудован электрическими воротами. Асфальтированная дорога к участкам идёт через лес. Места грибные. Очень хорошие соседи. По пути к даче очень близко есть огромный пруд с оборудованным песчаным пляжем, возможностью покататься на лодках и катамаранах. Там же есть банный комплекс, а для любителей рыбной ловли есть места посидеть с удочкой. На противоположной стороне действующий старинный храм. Места красивейшие!