Симферопольское ш., 26 км от МКАД
Испытатель-2 СНТ, Подольск гор. округ
Дача 50 м², участок 4,2 сот.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 14.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 64 %
Земля ≈281 тыс. ₽/сот. × 4,2 сот. = 1,18 млн → дом ≈2,02 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 54 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,07 млн / целевая ≈3,66 млн / пессимист. ≈3,25 млн → от пессимистичной прибыль −466 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Гривно ≈2,9 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15591
Рейтинг 26/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 2 % | 0.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 280 576 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 178 000 ₽ (4,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 022 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 440 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Испытатель-2 СНТ | 4 сот. | 2 400 000 | 600 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Испытатель-2 СНТ | 7,2 сот. | 6 900 000 | 958 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Испытатель-2 СНТ | 10,4 сот. | 1 500 000 | 144 231 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Подольской Машинно-Испытательной станции пос. | 4,5 сот. | 2 400 000 | 533 333 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Испытатель-1 СНТ | 23 сот. | 5 290 000 | 230 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Испытатель-1 СНТ | 46 сот. | 12 900 000 | 280 435 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Подольской Машинно-Испытательной станции пос. | 6 сот. | 2 677 500 | 446 250 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Подольской Машинно-Испытательной станции пос. | 6,2 сот. | 4 792 427 | 772 972 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Подольской Машинно-Испытательной станции пос. | 49 сот. | 13 769 000 | 281 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Подольской Машинно-Испытательной станции пос. | 7 сот. | 3 700 000 | 528 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 000 / 82 531 / 120 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 068 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 865 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 661 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 254 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -466 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Испытатель-1 СНТ | 48 м² | 4,2 сот. | 3 699 000 | 77 062 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Факел СНТ | 50 м² | 5,2 сот. | 4 400 000 | 88 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Мещерское д. | 50 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Василек СНТ | 49,7 м² | 5,1 сот. | 5 499 000 | 110 644 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Шепчинки-2 СНТ | 48,8 м² | 5,5 сот. | 5 000 000 | 102 459 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Витязь-Одинцово СНТ | 51 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 71 569 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Южный-2 СНТ | 42,4 м² | 4,2 сот. | 3 200 000 | 75 472 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Сфера СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 54 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | 44,8 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 92 634 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | Романцево д. | 57 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 75 439 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.06.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаются дачный участок, вблизи населённого посёлка Мис. Проведено межевание, границы установлены. На участке плодовые деревья, и кусты, имеется летний домик, к которому подведено электричество, и сделана разводка по дому. Сделана парковка под машину. Позади участка имеется выход к пруду. Участок приобретён в 2014 году, один взрослый собственник, обременений нет.