Симферопольское ш., 61 км от МКАД
Ивушка СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 36 м², участок 4 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 16.02.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 61 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 360 тыс. → дом ≈2,84 млн ₽, 79 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 39 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,03 млн / целевая ≈1,82 млн / пессимист. ≈1,62 млн → от пессимистичной прибыль −1,62 млн ₽, маржа −100 %, ROI −50 %.
Коммуникации: центральный водопровод; канализация — есть; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Шарапова Охота ≈5,3 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15587
Рейтинг 28/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 11.9 |
| торг | 5 | 74 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 5.3 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 881 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 360 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 840 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 78 889 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Северный-2 СНТ | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старые Кузьменки д. | 7,3 сот. | 865 130 | 118 511 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старые Кузьменки д. | 6,1 сот. | 725 000 | 118 852 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старые Кузьменки д. | 15 сот. | 1 950 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старые Кузьменки д. | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Глубоково д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Южный СНТ | 7 сот. | 625 000 | 89 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Старые Кузьменки д. | 14 сот. | 1 100 000 | 78 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Глубоково д. | 30 сот. | 382 392 | 12 746 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Глубоково д. | 22 сот. | 3 000 000 | 136 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 750 / 60 938 / 90 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 028 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 927 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 825 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 622 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 618 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −100 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Верхние Велеми д. | 37 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 116 216 выброс, не в счёт | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Пролетарский пос. | 30 м² | 4,7 сот. | 2 700 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Березка-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 899 000 | 47 475 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Рыжиково КП | 30 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 85 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Персей СНТ | 34,2 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 87 719 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Авангард СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Рыжиково д. | 45 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Нива СНТ | 40 м² | 4 сот. | 1 550 000 | 38 750 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Нива СНТ | 32 м² | 4 сот. | 1 950 000 | 60 938 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Марс СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.02.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 24.08.2026 | 3 200 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютная дача вашей мечты на ухоженном участке 4 сотки! Представляем вашему вниманию превосходный дачный участок с двумя функциональными домами, где продумана каждая деталь для вашего комфортного отдыха! Главный дом новостройка 2023 года! Современная планировка с просторной кухней-гостиной. Две светлые спальни. Полностью оборудованная система коммуникаций: Собственная современная канализация (два колодца). Удобная душевая кабина. Надежный водонагреватель. Санузел в доме. Центральное водоснабжение. Электричество. Гостевой дом идеальное решение для приема гостей и родственников! Благоустроенный участок: Плодоносящие деревья. Декоративные кустарники. Ухоженная территория. Шатёр с мангальной зоной. Дополнительный туалет на участке. Коммуникации: Централизованное водоснабжение. Все системы работают без перебоев. Не упустите возможность стать владельцем этой замечательной дачи, где продумана каждая деталь для вашего комфортного отдыха!