Симферопольское ш., 78 км от МКАД
Радуга СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 112 м², участок 4,8 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 28.07.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 56 %
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 4,8 сот. = 600 тыс. → дом ≈2,6 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 22 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈2,14 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,48 млн / целевая ≈4,03 млн / пессимист. ≈3,59 млн → от пессимистичной прибыль −1,27 млн ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Серпухов-Ветка ≈11 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15586
Рейтинг 21/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 95 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 31 % | 1.9 |
| участок | 5 | 7 % | 0.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (4,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 600 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 214 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Радуга СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Радуга СНТ | 2,4 сот. | 300 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Радуга СНТ | 7,8 сот. | 1 600 000 | 205 128 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Иваньково д. | 17 сот. | 1 900 000 | 111 765 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Иваньково д. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 45 сот. | 12 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Иваньково д. | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Иваньково д. | 16 сот. | 2 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | 29 сот. | 18 000 000 | 620 690 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | Калиново д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 112 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 902 / 48 322 / 76 736 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 482 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 258 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 034 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 586 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 274 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Радуга СНТ | 79,9 м² | 5 сот. | 1 750 000 | 21 902 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | 90 м² | 5,5 сот. | 4 349 000 | 48 322 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | Приокские зори СНТ | 90 м² | 6,5 сот. | 6 300 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Скала СНТ | 82,1 м² | 5,1 сот. | 6 300 000 | 76 736 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Калугино-2 СНТ | 80 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.07.2025 | 4 200 000 | история площадки |
| 04.08.2025 | 3 950 000 (−250 000) | история площадки |
| 24.08.2025 | 3 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 26.08.2025 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 07.10.2025 | 3 700 000 (+200 000) | история площадки |
| 16.03.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 3 900 000 (+400 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 3 400 000 (−500 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в Снт "Радуга", в черте города 3 км. Дом 2-х этажный, отопление печное + камин, также имеется электрический котёл, 5 комнат, кухня + терасса. В доме проведено спутниковое телевидение. Общая площадь 4.8 сотки. Туалет уличный. На участке есть плодовые и ягодные кусты и деревья. Для уточнения интересующих вопросов, лучше звонить.