Симферопольское ш., 64 км от МКАД
Венский Лес КП, Серпухов гор. округ
Дача 36 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 30.09.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 55 %
Земля ≈88 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 875 тыс. → дом ≈2,42 млн ₽, 67 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,58 млн / целевая ≈1,43 млн / пессимист. ≈1,27 млн → от пессимистичной прибыль −2,06 млн ₽, маржа −162 %, ROI −62 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина, колодец.
До ст. пл. 92 км ≈15,3 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15585
Рейтинг 17/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 104 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 87 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 875 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 425 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 67 361 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Верхнее Шахлово д. | 23 сот. | 2 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Верхнее Шахлово д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Съяново-4 д. | 10,8 сот. | 800 000 | 74 074 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сосновый Берег ДНТ | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Верхнее Шахлово д. | 12 сот. | 1 260 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Верхнее Шахлово д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Верхнее Шахлово д. | 24 сот. | 3 500 000 | 145 833 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Верхнее Шахлово д. | 18 сот. | 1 550 000 | 86 111 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Съяново-2 д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сосновый Берег ДНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 43 548 / 116 216 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 584 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 505 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 426 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 267 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 058 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −162 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −62 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Калугинские Просторы СНТ | 36 м² | 8,7 сот. | 1 250 000 | 34 722 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Юг СНТ | 35 м² | 5,5 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Романовка СНТ | 37 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 44 595 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Верхние Велеми д. | 37 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 116 216 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Мокрое д. | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Калугино-2 СНТ | 40 м² | 6,8 сот. | 1 100 000 | 27 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Поляна СНТ | 41,7 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 79 137 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Полиграфист СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Нива СНТ | 45 м² | 9,5 сот. | 1 247 500 | 27 722 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Боровна СНТ | 26 м² | 6,8 сот. | 1 300 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земельный участок (54) 10 соток в коттеджном поселке Венский лес. В собственности более 5 лет. Участок ровный. Электричество 15квт. Забора нет. Воду не получилось сделать, копали колодец 13 колец пустой, сделали под септик, у соседей скважина 60 м. На участке домик (не достроен), строился под баню с беседкой. Отопление печное, подведена канализация. На участке есть плодовые деревья и кустарники, теплица 3х10. Поселок охраняется, видео наблюдение, дороги отсыпаны, детская площадка, пруд, рыбалка, лес, в шаговой доступности. Рядом с поселком автобусная остановка. Соседи живут круглогодично. Планируется газификация посёлка.