Симферопольское ш., 80 км от МКАД
Заокская Долина СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 80 м², участок 10 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 24.03.2025.
Рейтинг 52/100 · уверенность 51 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,5 млн → дом ≈1,8 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 22 тыс.–147 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,12 млн / целевая ≈6,41 млн / пессимист. ≈5,69 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,39 млн ₽, маржа 24 %, ROI 32 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. пл. 107 км ≈1,7 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15584
Рейтинг 52/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 141 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 65 % | 27.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 20 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 202 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 502 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 798 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 475 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Заокская Долина СНТ | 12 сот. | 2 350 000 | 195 833 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заокская Долина СНТ | 16,3 сот. | 2 700 000 | 165 644 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заокская Долина СНТ | 20,2 сот. | 3 750 000 | 185 644 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Окская Слобода ДПК | 11 сот. | 1 750 000 | 159 091 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Окская Слобода ДПК | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Окская Слобода ДПК | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заокская Долина СНТ | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заокская Долина СНТ | 16,3 сот. | 2 400 000 | 147 239 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заокская Долина СНТ | 14 сот. | 1 200 000 | 85 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лукьяново д. | 10,7 сот. | 1 492 000 | 139 439 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 222 / 81 176 / 147 059 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 117 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 761 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 405 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 694 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 389 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.6 км | Колос СНТ | 85 м² | 6,5 сот. | 6 900 000 | 81 176 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Автомобилист СНТ | 85 м² | 12 сот. | 12 500 000 | 147 059 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Лесная Поляна КП | 90 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 22 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.03.2025 | 3 400 000 | история площадки |
| 25.09.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 10 соток с каркасом дома. Подключено электричество, установлен септик. Коробка на свайном фундаменте постройка 2021 год. Расположен Снт Заокская долина.