Симферопольское ш., 40 км от МКАД
Степыгино КП, Домодедово гор. округ
Дача 36 м², участок 6,2 сот.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 29.11.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 58 %
Земля ≈151 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 939 тыс. → дом ≈2,36 млн ₽, 66 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 56 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,08 млн / целевая ≈2,77 млн / пессимист. ≈2,47 млн → от пессимистичной прибыль −1,06 млн ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Повадино ≈5,6 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15583
Рейтинг 29/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 18.4 |
| торг | 5 | 56 % | 4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 5.2 |
| участок | 5 | 20 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 151 413 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 939 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 361 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 65 583 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Степыгино д. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Степыгино СНТ | 7 сот. | 1 190 540 | 170 077 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Степыгино д. | 6,5 сот. | 999 999 | 153 846 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Степыгино д. | 5 сот. | 970 000 | 194 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Степыгино ИЖС КП | 6,5 сот. | 1 960 000 | 301 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Степыгино ИЖС 2 КП | 7,3 сот. | 2 500 000 | 342 466 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Звезда СНТ | 10 сот. | 1 680 000 | 168 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Звезда СНТ | 9 сот. | 3 140 000 | 348 889 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Степыгино д. | 8,1 сот. | 1 100 000 | 135 802 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Степыгино д. | 8,3 сот. | 1 250 000 | 150 602 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 556 / 88 571 / 120 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 083 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 929 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 775 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 466 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 059 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Климат СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Наладчик СНТ | 36 м² | 8 сот. | 5 550 000 | 154 167 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Ивино д. | 35 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 68 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Максимиха д. | 30 м² | 8 сот. | 3 600 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Березки-2 СНТ | 35 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 88 571 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Нива СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Здоровье-Немцово СНТ | 36 м² | 9 сот. | 3 200 000 | 88 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Спутник СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 108 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Родник СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 75 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Матчино СНТ | 30 м² | 8 сот. | 3 520 000 | 117 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.11.2025 | 3 600 000 | история площадки |
| 31.12.2025 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.02.2026 | 3 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
1 взрослый собственник! Продажа от собственника, не агенство! На участке: домик 6*6 комната 6*3, кухня гостинная. ( утепление 100мм). Беседка. Сарай. Колодец. Детская площадка. Парковка. Отличный круглогодичный подъезд с Симферопольского шоссе-без пробок. Рядом школа. Дет. Сад. Автобусная остановка-10 мин пешком, (ходит регулярно автобус до столбовой). Магазины- в пешей доступности перед вьездом в поселок. Домашний интернет и ТВ подключён. Зимой постоянно чистят дороги-подъезд в любое время. Грибной лес в шаговой доступности, тишина, чистый воздух.