Симферопольское ш., 60 км от МКАД
Орбита СНТ, Чехов гор. округ
Дача 54 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,31 млн ₽, снижали с 4,28 млн; первая цена 4,28 млн ₽ от 06.09.2023.
Рейтинг 26/100 · уверенность 67 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 628 тыс. → дом ≈2,69 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈780 тыс., покупка после торга ≈2,82 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,59 млн / целевая ≈2,33 млн / пессимист. ≈2,07 млн → от пессимистичной прибыль −1,53 млн ₽, маржа −74 %, ROI −42 %.
Коммуникации: канализация — есть; отопление — есть; свет — есть; в описании: печь, баня.
До ст. Шарапова Охота ≈4,2 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15579
Рейтинг 26/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 719 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 628 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 687 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 759 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Чеховское СНТ | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Охота СНТ | 12 сот. | 1 195 000 | 99 583 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Чеховское СНТ | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Охота СНТ | 8 сот. | 837 000 | 104 625 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Охота СНТ | 50 сот. | 8 000 000 | 160 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Охота СНТ | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Охота СНТ | 25 сот. | 4 100 000 | 164 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мукомол СНТ | 6 сот. | 659 000 | 109 833 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мукомол СНТ | 20 сот. | 275 000 | 13 750 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Верхнее Пикалово д. | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 47 677 / 75 000 |
| цена объекта | 3 315 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 817 750 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 590 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 460 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 331 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 072 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 525 750 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −74 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Лесное СНТ | 55,3 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 57 866 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Шарапова Охота СТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Полянка СНТ | 52 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Охота СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 349 000 | 39 150 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Дедяково СНТ | 59,8 м² | 8,2 сот. | 3 000 000 | 50 167 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Шарапова Охота пос. | 50,9 м² | 5,9 сот. | 2 300 000 | 45 187 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Орбита СНТ | 42,7 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 67 916 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Шарапова Охота пос. | 48,2 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 58 091 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Семья СНТ | 60 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Металлист СНТ | 45,4 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 35 242 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.09.2023 | 4 282 000 | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 600 000 (−682 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 3 315 000 (−285 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 315 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается садовый бревенчатый дом 54 кв. М., дом отапливается печкой. На 1-м этаже расположена прихожая, комната-гостиная, на 2-м этаже две комнаты смежно изолированные, с одной комнаты есть выход на балкон. Участок площадью 6 соток, на участке есть плодово-ягодные деревья. Имеется бревенчатая баня 4х6, хоз блок. До Снт можно добраться на автомобиле по Симферопольскому шоссе или на общественном транспорте, в 5-ти минутах ходьбы автобусная остановка. В снт имеется магазин.