Симферопольское ш., 64 км от МКАД
Гранит СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 90 м², участок 18 сот., бревно.
Цена 3,45 млн ₽, снижали с 4,35 млн; первая цена 4,35 млн ₽ от 20.04.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 68 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 18 сот. = 1,65 млн → дом ≈1,8 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,62 млн / целевая ≈5,06 млн / пессимист. ≈4,5 млн → от пессимистичной прибыль ≈66 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, баня, скважина.
До ст. пл. 92 км ≈4,9 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15574
Рейтинг 38/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 91 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 650 000 ₽ (18 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 800 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Авангард СНТ | 6 сот. | 649 000 | 108 167 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Агро СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алеко СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алеко СНТ | 12 сот. | 425 000 | 35 417 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Элерон СНТ | 5,8 сот. | 525 000 | 90 517 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Элерон СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Экология СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Полянка СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лесное СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Луч СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 294 / 62 335 / 90 667 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 623 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 342 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 061 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 498 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 65 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Солнечная Поляна СНТ | 90 м² | 12 сот. | 5 250 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Сказка СНТ | 90 м² | 18 сот. | 7 400 000 | 82 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Фея СНТ | 101 м² | 16 сот. | 6 700 000 | 66 337 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Нерастанное-2 СНТ | 85 м² | 10 сот. | 3 950 000 | 46 471 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Квант СНТ | 92 м² | 9,6 сот. | 5 325 000 | 57 880 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Русь КП | 85 м² | 14 сот. | 3 000 000 | 35 294 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Элерон СНТ | 65 м² | 12 сот. | 2 400 000 | 36 923 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Шарапова Охота СТ | 75 м² | 12 сот. | 6 800 000 | 90 667 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лесное СНТ | 63 м² | 12 сот. | 5 200 000 | 82 540 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Карьково д. | 78 м² | 20 сот. | 5 500 000 | 70 513 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.04.2026 | 4 350 000 | история площадки |
| 06.05.2026 | 4 250 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 4 000 000 (−250 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 3 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 3 599 000 (−1 000) | история площадки |
| 05.11.2026 | 3 450 000 (−149 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный дом в Снт "Энергия" Местоположение: 87 км от Мкад по Симферопольскому шоссе. Описание дома: Строение: бревно + каркас, фундамент блоки Фбс При продаже остается вся мебель и бытовая техника Первый этаж: гостиная с камином, спальня Второй этаж: три комнаты с выходом на балкон. На первом этаже установлены стеклопакеты. Дополнительные постройки: Баня из рубленного бревна: Первый этаж: парная с купелью Второй этаж: просторная комната. Коммуникации: Скважина глубиной 25 м летний водопровод, заведенный в дом и баню от накопительного бака, электричество 8квт. Участок: Огорожен металлическим евро штакетником Плодовые деревья: яблоня, груша, слива, вишня Декоративные кустарники Мангальная зона с лавочками, беседка. Парковочные места для двух автомобилей. Транспортная доступность: Круглогодичный подъезд с трассы Магазины в пешей доступности.