Симферопольское ш., 69 км от МКАД
Солнечная Поляна СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 09.05.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 60 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 473 тыс. → дом ≈3,03 млн ₽, 76 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,44 млн / целевая ≈2,2 млн / пессимист. ≈1,95 млн → от пессимистичной прибыль −1,72 млн ₽, маржа −88 %, ROI −47 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Авангард ≈4,5 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15569
Рейтинг 16/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 778 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 473 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 027 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 75 675 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Солнечная Поляна СНТ | 25 сот. | 1 700 000 | 68 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Трансгаз СНТ | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ящерицын Посад ДНП | 12 сот. | 1 490 000 | 124 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ящерицын Посад ДНП | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Правое Ящерово д. | 6 сот. | 899 000 | 149 833 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Правое Ящерово д. | 9,4 сот. | 2 499 999 | 265 957 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ящерицын Посад ДНП | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Автомосквич СНТ | 10 сот. | 375 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Правое Ящерово д. | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Правое Ящерово д. | 15 сот. | 7 600 000 | 506 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 60 837 / 138 611 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 443 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 321 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 199 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 954 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 721 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −88 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Сад №5 поселка Ногина СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Нива СНТ | 40 м² | 4 сот. | 1 550 000 | 38 750 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Бутурлино д. | 43,1 м² | 3,5 сот. | 3 200 000 | 74 246 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Бутурлино д. | 36 м² | 8,3 сот. | 4 990 000 | 138 611 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ногина-3 СНТ | 36 м² | 7,9 сот. | 1 699 000 | 47 194 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Металлист СНТ | 45,4 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 35 242 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Персей СНТ | 45,4 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 61 674 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Труженик СНТ | 36,2 м² | 4,5 сот. | 4 000 000 | 110 497 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Авангард СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Персей СНТ | 34,2 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 87 719 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 6 сот. На участке есть дом скважина. Тихое красивое место. До озеро 15 мин. В доме и на улице установлены камеры имеется интернет. Остается бытовая техника. Подробности объясню.