Симферопольское ш., 32 км от МКАД
Молоди-5 СНТ, Подольск гор. округ
Дача 61,7 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 55 %
Земля ≈223 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,12 млн → дом ≈2,38 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 30 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,13 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,24 млн / целевая ≈2,01 млн / пессимист. ≈1,79 млн → от пессимистичной прибыль −2,32 млн ₽, маржа −130 %, ROI −56 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Молоди ≈1,8 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15567
Рейтинг 28/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 91 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 223 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 117 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 383 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 622 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Молоди ВИМС-2 СНТ | 8,3 сот. | 2 500 000 | 301 205 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Молоди ВИМС-2 СНТ | 40 сот. | 11 200 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Молоди с. | 27 сот. | 5 940 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Молоди с. | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Молоди с. | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Молодинский СНТ | 6 сот. | 2 350 000 | 391 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Молодинский-2 СНТ | 5,8 сот. | 2 500 000 | 431 034 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Молоди с. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Молоди с. | 11 сот. | 2 000 000 | 181 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Молоди с. | 5,5 сот. | 1 600 000 | 290 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 61,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 134 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 30 000 / 62 500 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 237 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 125 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 013 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 790 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 319 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −130 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Радиоцентра Романцево пос. | 72 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Молоди ВИМС-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | ВИМС-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 3 500 000 |
Описание
Продаётся уютная дача площадью 61 м2 с тремя комнатами и кирпичными стенами. Дом расположен на участке в Снт. В доме требуется ремонт, но это отличная возможность обустроить пространство по своему вкусу. На территории есть просторный сад с теплицами и плодоносящими деревьями, что идеально подходит для любителей садоводства. До дома ведет асфальтированная дорога, что обеспечивает легкий доступ в любое время года. Санузел находится на улице. Электричество подключено, газ с баллона, водоснабжение летнее централизованное. Этот дом станет отличным местом для отдыха от городской суеты.