Симферопольское ш., 60 км от МКАД
Дружба СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 70,3 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,1 млн; первая цена 4,1 млн ₽ от 03.07.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 519 тыс. → дом ≈2,98 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 34 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,21 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,93 млн / целевая ≈2,64 млн / пессимист. ≈2,35 млн → от пессимистичной прибыль −1,83 млн ₽, маржа −78 %, ROI −44 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, колодец.
До ст. Шарапова Охота ≈1,6 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15566
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 98 % | 5.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 846 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 519 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 981 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 404 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дружба СНТ | 7 сот. | 696 000 | 99 429 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дружба СНТ | 12,6 сот. | 1 600 000 | 126 984 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шарапова Охота пос. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Василек СНТ | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шарапова Охота пос. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Василек СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шарапова Охота пос. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рыжиково д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рыжиково д. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 206 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 483 / 48 248 / 65 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 933 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 786 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 640 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 346 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 835 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −78 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Шарапова Охота СТ | 78 м² | 6 сот. | 4 738 500 | 60 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Пикалово СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Орбита СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 51 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Манушкино д. | 78,3 м² | 4,1 сот. | 2 700 000 | 34 483 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Ногина-6 СНТ | 58 м² | 4,6 сот. | 2 600 000 | 44 828 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Нива СНТ | 50 м² | 4 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 4 100 000 | история площадки |
| 12.07.2026 | 3 700 000 (−400 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Московская область, городской округ Серпухов, Снт "Восход". Дом 70,3 м2 на участке 5 соток. 70 км от Мкад по Симферопольскому шоссе. До ж/д станции Шарапова Охота около 20 минут пешком. Продается уютная дача в тихом, зеленом месте рядом с лесом. Ухоженный участок, спокойные соседи и удобный круглогодичный подъезд делают дом комфортным как для летнего отдыха, так и для частых поездок за город. О доме. * Общая площадь 70,3 м2. * Надежный комбинированный дом: капитальный кирпичный первый этаж и деревянный второй этаж. * Межэтажное перекрытие железобетонная плита. * Монолитный ленточный фундамент. * Второй этаж обшит сайдингом. * Печное отопление, на втором этаже камин. * В доме оборудована кухня, остается часть мебели. Установлена спутниковая тарелка Мтс. Участок. Площадь участка 5 соток. Земля ухоженная, растут яблони, груша, вишня, смородина, ежевика и жимолость. На участке расположены: * колодец; * отдельностоящая баня с душем и подогревом воды; * беседка размером 3×4 м; * сарай; * отдельностоящий туалет; * ворота и место для въезда автомобиля. Инфраструктура. В пешей доступности находятся магазин "Магнит", несколько продуктовых магазинов, почта и детская площадка. Дача находится в одной семье с момента постройки. Первая продажа в истории объекта. Дом и участок оформлены. Один собственник. Без обременений. Быстрый выход на сделку. Объявление размещено собственником. Просьба к агентствам не дублировать объявление. Показы по предварительной договоренности, есть свой риелтор.