Симферопольское ш., 82 км от МКАД
Протвино г., Серпухов гор. округ
Дача 72 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 17.12.2024.
Рейтинг 15/100 · уверенность 61 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 408 тыс. → дом ≈3,09 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 19 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,18 млн / целевая ≈2,86 млн / пессимист. ≈2,54 млн → от пессимистичной прибыль −1,77 млн ₽, маржа −70 %, ROI −41 %.
Коммуникации: в описании: газ, септик (по описанию).
До ст. Приокская ≈10,8 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15565
Рейтинг 15/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 2 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 408 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 092 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 944 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 7 сот. | 490 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 29 сот. | 18 000 000 | 620 690 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Скала СНТ | 3 сот. | 750 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Скала-3 СНТ | 5,4 сот. | 2 500 000 | 462 963 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Скала-3 СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Скала СНТ | 5 сот. | 1 500 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Приокские Дали ДНП | 10 сот. | 349 000 | 34 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 45 сот. | 12 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | Приокские Дали ДНП | 11 сот. | 330 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Дракино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 571 / 48 718 / 72 993 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 179 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 020 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 861 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 543 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 772 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −70 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Ланьшино СНТ | 72 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 38 194 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Приокские зори СНТ | 69 м² | 6 сот. | 7 450 000 | 107 971 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Текстильщик СНТ | 70 м² | 4,3 сот. | 1 300 000 | 18 571 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Пущино д. | 78 м² | 4,1 сот. | 3 800 000 | 48 718 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Пущино д. | 80 м² | 4 сот. | 4 300 000 | 53 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Гавшино д. | 58 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 53 448 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Текстильщик СНТ | 55,2 м² | 4,7 сот. | 1 500 000 | 27 174 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Боровна СНТ | 90 м² | 6,5 сот. | 4 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Суконщик СНТ | 54,8 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 72 993 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Ногина-6 СНТ | 58 м² | 4,6 сот. | 2 600 000 | 44 828 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.12.2024 | 4 000 000 | история площадки |
| 30.10.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 5 соток в М. О. Г. Протвино Снт "Скала N1". Дом: подвал 3х4, цокольный этаж, 1-й и 2-й этаж жилые помещения общей площадью~ 80 кв. М. Коммуникации: электричество центральное, вода питьевая от городского водоканала (сезонная), канализация- септик на 6 человек, дорога асфальтированная. Зимой дороги чистят. Город, карьер, река Протва, грибы, ягоды, рыбалка в шаговой доступности. До реки Ока пешком 4 км. Есть возможность подвести газ и кабельный интернет.