Симферопольское ш., 60 км от МКАД
Мерлеево д., Чехов гор. округ
Дом 95 м², участок 5 сот., газоблок.
Цена 3,44 млн ₽; цена не менялась с 14.10.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 60 %
Земля ≈108 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 539 тыс. → дом ≈2,91 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 36 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,72 млн / целевая ≈3,35 млн / пессимист. ≈2,98 млн → от пессимистичной прибыль −1,85 млн ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шарапова Охота ≈18 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15563
Рейтинг 16/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 11.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 107 781 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 539 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 906 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 589 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Мерлеево д. | 20 сот. | 2 400 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мерлеево д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мерлеево д. | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мерлеево д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мерлеево д. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мерлеево д. | 14,9 сот. | 1 600 000 | 107 383 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мерлеево д. | 20 сот. | 2 498 300 | 124 915 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мерлеево д. | 10 сот. | 1 249 200 | 124 920 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мерлеево д. | 15,6 сот. | 1 700 000 | 108 974 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мерлеево д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 263 / 39 158 / 54 684 |
| цена объекта | 3 445 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 928 250 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 720 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 534 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 348 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 976 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 852 250 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Мерлеево д. да: «ванная» + «заезжайте и живите» | 95 м² | 5 сот. | 3 545 000 | 37 316 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Филипповское д. да: «санузел» + «отделка» | 95 м² | 5 сот. | 3 895 000 | 41 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Стремилово с. да: «санузел» + «заезжай и живи» | 95 м² | 5 сот. | 5 195 000 | 54 684 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Сенино д. да: «санузел» + «отделка» | 95 м² | 5 сот. | 3 445 000 | 36 263 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 3 445 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 445 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам Дом ИЗ Газоблока Без Первоначального Взноса От Застройщика! Не обязательно годами копить на первый взнос, чтобы переехать в собственный дом. Мы предлагаем готовые дома с участком Ижс в Новой Москве и Московской области напрямую от застройщика. Что важно: первоначальный взнос 0 Р. Кредитная история не проверяется. Без комиссии и переплат посредникам. Готовые дома можно заезжать и жить. Участок Ижс с возможностью прописки. Работаем на рынке более 20 лет. Бесплатный показ можно посмотреть дом уже сегодня. Не Один Вариант Покупки. Подберём способ оплаты под вашу ситуацию: Аренда с правом выкупа 14%. От 3 до 30 лет, без первоначального взноса. Рассрочка. От 3 до 5 лет. Ипотека. В том числе военная. Наличный расчёт. Поможем с ипотекой и подробно объясним каждый вариант даже если вы раньше никогда не сталкивались с покупкой дома. Дом, В Который Можно Переехать Сразу. 2 этажа: просторная кухня-гостиная. Санузел на 1 этаже. 2 спальни на 2 этаже. Холл. Чердак. Земельный участок 5 соток входит в стоимость дома, есть возможность за дополнительную плату купить прилегающий рядом участь 10 соток. Итого общая площадь участка будет 15 соток. Транспорт. Деревня связана с Чеховом автобусным сообщением. Через остановку "Мерлеево" проходят маршруты 28 (Станция Чехов Спас-Темня) и 30 (Чехов Дубровка). · Время в пути: Дорога до Чехова (остановка "Магазин Восход") занимает 30 минут. Магазины: В самой деревне Мерлеево есть два действующих магазина Простор и Сказка, которые покрывают базовые потребности в продуктах. Школа и детский сад. Школа и детский сад находятся в соседних населённых пунктах, в селе Дубна и Стремилово. Карта объектов: Мы строим дома во многих районах Подмосковья: Одинцовском, Чеховском, Подольском, Наро-Фоминском, Солнечногорском, Истринском, Дмитровском, Раменском, Домодедовском, Новой Москве и других. Актуальную карту с объектами и прайс-лист вышлем вам по запросу в личные сообщения. Запишитесь на оперативный показ в удобное время! Звоните или пишите, мы ответим на все вопросы.