Симферопольское ш., 47 км от МКАД
Угрюмово-2 СНТ, Домодедово гор. округ
Дача 80 м², участок 10 сот., газоблок.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 15.07.2025.
Рейтинг 36/100 · уверенность 62 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,19 млн → дом ≈2,31 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 38 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,89 млн / целевая ≈5,3 млн / пессимист. ≈4,71 млн → от пессимистичной прибыль ≈335 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 8 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; свет — есть; в описании: баня.
До ст. пл. 298 км ≈2 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15562
Рейтинг 36/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 15 % | 6.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 191 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 309 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 862 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Угрюмово д. | 13 сот. | 900 000 | 69 231 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Угрюмово д. | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сокольниково д. | 15 сот. | 5 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Угрюмово д. | 7,2 сот. | 890 000 | 123 611 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Угрюмово д. | 47 сот. | 13 154 400 | 279 881 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Люторка СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Соколиная Гора ДНТ | 21,4 сот. | 4 200 000 | 196 262 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сокольниково д. | 9,5 сот. | 2 590 000 | 272 632 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Угрюмово д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сокольники СНТ | 6 сот. | 1 710 000 | 285 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 462 / 67 714 / 91 437 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 887 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 593 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 298 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 710 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 335 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.8 км | 78 м² | 9,6 сот. | 12 000 000 | 153 846 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.9 км | Чайка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 4 650 000 | 66 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Авиатор СНТ | 68,9 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 91 437 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Марьина Роща КП | 100 м² | 8 сот. | 6 900 000 | 69 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Рыжиково КП | 65 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 38 462 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Матчино д. | 100 м² | 5,1 сот. | 8 500 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Рыжиково д. | 100 м² | 10 сот. | 5 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.07.2025 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Снт Угрюмово-2 в районе д. Угрюмово. Домодедовского района Московской области. В великолепном, тихом уютном месте в окружении лесного массива, удобный. Подъезд по Симферопольскому шоссе 55 км. От Мкад так же. Возможно подъехать и автобусом (остановка рядом с Снт). Дом из. Блоков, общей площадью 80 кв. М. Певый этаж цокольный . Гараж/мастерская. Второй этаж жилой кухня, 1 большая комната. И веранда. В доме эл-во, вода заведена. Баня сруб 6х6м. Веранда в. Бане утеплена. Комната отдыха, парная, помывочная, туалет. Печь. Дровяная. Второй этах в бане без утепления. Участок 9,98 соток, колодец, теплица, сад с плодовыми деревьями и кустарниками. 100. Метров до реки Люторка, в пешей доступности пруды, магазин, рынок, автобусная остановка. КН земельного участка. 50:28:0120117:47. Александра.