Новорязанское ш., 60 км от МКАД
Москворечье-3 КП, Воскресенск гор. округ
Дом 74 м², участок 9,5 сот., газобетон, 2025 год.
Цена 1,99 млн ₽, снижали с 2,15 млн; первая цена 2,15 млн ₽ от 23.08.2026.
Рейтинг 75/100 · уверенность 60 %
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 353 тыс. → дом ≈1,64 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 33 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,01 млн / целевая ≈5,41 млн / пессимист. ≈4,81 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,84 млн ₽, маржа 38 %, ROI 62 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; свет — есть.
До ст. Золотово ≈7,1 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №1556
Рейтинг 75/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 50 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 61 % | 3.7 |
| участок | 5 | 50 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 159 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 353 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 637 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 122 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Москворечье дп | 13,4 сот. | 1 150 000 | 85 821 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ивушка дп | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ивушка СНТ | 8,4 сот. | 1 400 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ивушка дп | 8,4 сот. | 1 750 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Косяково д. | 12 сот. | 157 950 | 13 162 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Косяково д. | 12 сот. | 157 950 | 13 162 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Косяково д. | 18 сот. | 1 150 000 | 63 889 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Косяково д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Косяково д. | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Косяково д. | 17,7 сот. | 500 000 | 28 249 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 78 710 / 86 436 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 013 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 712 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 412 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 810 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 838 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 62 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Костино д. да: «санузел» + «ремонт» | 72 м² | 10 сот. | 2 400 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Москворечье дп да: «ванные» + «ремонтом» | 75,2 м² | 10 сот. | 6 500 000 | 86 436 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Костин лес КП да: «ванные» + «заезжай и живи» | 77,5 м² | 10 сот. | 6 100 000 | 78 710 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.08.2026 | 2 150 000 | история площадки |
| 02.10.2026 | 2 099 000 (−51 000) | история площадки |
| 19.10.2026 | 1 990 000 (−109 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 13:21 | снова в продаже | — → 1 990 000 |
Описание
Код объекта: 2310440. Пpодаeтся нoвый oднoэтажный из газоблокa утеплeнный дом 74 м на рoвнoм пpocтopнoм учacткe 9,5 соток. Пoдойдeт кaк для поcтояннoгo пpoживания, тaк и для загoрoднoгo отдыха. Имeeтся доcтатoчнo места для сада, огорoда, бaни,